Что будет с рынком недвижимости

Содержание

Цены на недвижимость в 2018 году: прогноз аналитиков

Вы здесь: » Недвижимость 2018 » Цены на недвижимость в 2018 году: прогноз аналитиков

В планах многих россиян – покупка жилья на первичном или вторичном рынке, поэтому их интересует, какие следует ожидать цены на недвижимость в 2018 году. Прогноз аналитиков в этом вопросе неоднозначный, так как на стоимость могут повлиять многие факторы, включая кризисную ситуацию в стране.

СОДЕРЖАНИЕ

Динамика цен

Кризис последних лет привел к тому, что в большинстве районов Российской Федерации наблюдался настоящий обвал цен на жильё. Это объясняется многими факторами, в том числе:

  1. падением платежеспособности граждан на фоне продолжающегося строительства;
  2. увеличением процентных ставок на ипотечное кредитование;
  3. уменьшением мировых цен на углеводородное сырье;
  4. ростом показателей инфляции и др.

Аналитика Росстата подтверждает такую динамику. По их данным, первичный рынок жилья показывал ежегодное снижение индекса цен на 2-3 процента.

Беря во внимание, что статистика этого ведомства учитывает только цену предложения и не берёт в расчет скидки на жильё, получим реальное падение цен в пределах 10-12 процентов. Такая картина наблюдалась последние три года.

Что же дальше? Есть ли надежда на позитивное развитие событий в России? Эти вопросы интересуют всех, начиная от простых граждан и кончая строителей жилья.

Прогнозы цен на ближайшую перспективу

В этом вопросе у экспертов нет единого мнения. Одни считают, что в 2018 году экономика начнет оживать и благосостояние население начнет постепенно улучшаться, что приведёт к увеличению спроса на жильё, а значит – и к росту стоимости квартир.

Другие эксперты уверены, что цены на недвижимость и так вырастут, так как стали дороже:

  • грузоперевозки;
  • строительные и топливные материалы;
  • услуги страхования и т.д.

Есть также аналитики, которые говорят, что кризис в строительной отрасли не достиг дна, и цены на жильё продолжат падение.

В то же время, многим покупателям такая ситуация нравится. Они считают, что при таких условиях строители будут вынуждены увеличивать спрос на жильё внедрением новых бонусов: повышать качество жилья, улучшать придомовую инфраструктуру.

Эксперты РЭУ Плеханова уверены, что какие-то положительные сдвиги в экономике начнутся только с 2020 года, поэтому в следующем году доходы населения продолжат уменьшаться, спрос на квартиры не улучшится, так как стоимость недвижимости будет практически недосягаемой для большинства граждан.

С такими оценками не согласен руководитель Сбербанка — Г. Греф и глава Минстроя — М. Мень. Они уверены, что уже в 2018 году дела пойдут на поправку. Строительная отрасль выздоровеет, благодаря дешевой ипотеки. Это подтверждает И. Шувалов, который утверждает, что уменьшение ставок по ипотечному кредитованию оживит весь сегмент недвижимости. Он также не сомневается в росте нашей экономики.

Сколько будет стоить жильё

В нынешнем году цены на квартиры эконом-класса несколько стабилизировались. Это способствует созданию благоприятных условий для инвестирования. Знатоки рынка уверяют, что в следующем году стоимость квартир начнёт медленно возрастать. Например, строительный рынок Москвы уже стал демонстрировать оживление.

В начале текущего года в столице заключили на четверть больше договоров о долевом участии в сравнении с аналогичным периодом 2016 года. Наблюдается также и параллельный рост стоимости строительных материалов. Это, конечно, увеличивает издержки застройщиков. Всё это даёт надежные предпосылки для прогноза повышения стоимости квадратного метра.

Надо отметить, что государство способствует увеличению масштабов давления на строительные организации в части строительства различных инфраструктурных объектов. Это увеличивает финансовую составляющую строительства.

Если до 2015 года условия на рынке определял продавец, то сейчас многое зависит от покупателя. Раньше цены на квартиры были нереально завышены. Сегодня — они полностью соответствуют реалиям жизни.

В следующем году в различных регионах сложится различная конъюнктура строительного рынка. Это будет связано с различными факторами:

  • изменением доходов местных жителей;
  • темпами и объемом строительных работ;
  • соотношением элитного и недорогого жилья;
  • политикой местных органов власти.

В текущем году в регионах наблюдалось некоторое оживление строительного рынка за счет слухов о прекращении государственного субсидирования ипотечного строительства. Некоторые люди поспешили вложить свои средства в жильё. В конце года на фоне уменьшения доходов населения позитивный тренд исчерпал себя.

Некоторые специалисты уверены, что рынок недвижимости после кризиса поведёт себя аналогично 2008 году, когда цены выросли сразу вдвое. Предполагается, что в следующем году стоимость жилья в Москве и в регионах будут выглядеть так:

Город Цена кв. метра/ тыс. руб.
Москва 220
Санкт-Петербург 100
Сочи 95
Геленджик 75
Екатеринбург 70
Хабаровск 70
Казань 67
Нижний Новгород 65
Самара 60
Ростов-на-Дону 57
Пермь 49
Волгоград 47
Воронеж 45

Наметившиеся тенденции

Меньше всего кризис в строительной отрасли задел сегмент, представляющий квартиры эконом-класса. На них по-прежнему высокий спрос в городах-миллионниках. Наибольшую популярность имеют малогабаритные квартиры студии площадью до двадцати квадратных метров. Далее по популярности следуют:

  1. квартиры, состоящие из двух маленьких комнат общей площадью до 35 квадратных метров;
  2. трехкомнатное жилье площадью не больше 48 квадратных метров.

Специалисты уверены, что такие тенденции могут сохраниться, если ежегодный рост доходов населения будет в пределах 6-7 процентов, а инфляция не превысит 4-5 процентов. В таких условиях россияне смогут приобретать квартиры за счет кредита.

Некоторые аналитики утверждают, что строительная отрасль не выйдет из кризиса без государственной и региональной поддержки, то есть требуется срочное снижение процентных ставок на ипотечное строительство.

Строительные организации также подстраиваются к новым реалиям. Например, в последнее время получило распространение мгновенная перепланировка квартир. Так застройщики за короткое время переделывают полноценные двухкомнатные квартиры в малогабаритное трёхкомнатное жилье. Застройщики, работающие в пригороде, так же стремятся снизить затраты и поэтому строят дома низкой этажности. Экономия на коммуникациях делает жильё более доступным.

Последние новости

В Москве в следующем году ожидается серьёзное уменьшение стоимости квартир. Это будет связано со стартом программы реновации жилья. Эксперты полагают, что стоимость вторичного жилья уменьшится на 20 процентов.

Строительство новых домов для переселенцев старого жилого фонда (1957-1968 гг.) существенно замедлят темпы строительства первичного жилья.

При появлении дополнительных 2,5 миллиона квадратных метров жилья цены в новостройках также уменьшаться на 15-20 процентов.

Источник: http://god2018.su/ceny-na-nedvizhimost-v-2018-godu-prognoz-analitikov/

Состояние рынка недвижимости России в 2018 году. Прогноз цен до конца года

Какой прогноз цен на недвижимость в России в 2018 году? Что будет с ценами в ближайшее время и до конца года? Какую динамику ожидать и стоит ли опасаться роста цен на жилье?

Рынок недвижимости во все времена служил неплохим индикатором состояния экономики. Когда наблюдался рост, люди активно инвестировали в квадратные метры, что вызывало стабильный рост стоимости недвижимости. С приходом кризиса и падением покупательной способности населения РФ наблюдается застой и в этой области.

Сегодня займемся оценкой перспектив рынка недвижимости в 2018 г. с учетом текущих тенденций в экономике. Большинство специалистов выдают умеренно оптимистичные прогнозы, мы же разберемся в происходящем на рынке подробнее

Какие факторы влияют на стоимость квадратных метров в России?

Традиционно основными факторами, влияющими на стоимость являются:

  • ставка по ипотеке;
  • реальные доходы населения.

Ситуация с кредитованием неплохая. В прошлом году ЦБ несколько раз понижал ставку, что делало кредиты более доступными, в том числе и на покупку жилья. Еще в конце 2014 г. регулятор был вынужден поднять ставку до 17%, сейчас она снижена до 7,25%, возможно ее дальнейшее понижение в этом году.

Это делает ипотечные кредиты более доступными. Уже сейчас если приобретать недвижимость в строящемся доме, то можно найти варианты со ставкой от 7% в год. Кредит на готовое жилье можно взять со ставкой от 8,5-8,6% в год на 25-30 лет.

Для сравнения – еще в 2015 г. условия были практически неподъемными и кредитовать граждан для приобретения жилья банки соглашались только при условии от 14-15% годовых. Так что кредиты стали доступнее, дальнейшее снижение процентной ставки со стороны ЦБ РФ однозначно подстегнет спрос на квартиры.

С другой стороны, имеем постоянное падение реальных доходов граждан в последние годы. Слабость национальной валюты, снижение заработной платы, снижение доходов не позволяют россиянам вкладывать в недвижимость, решение о покупке откладывается до лучших времен.

И если ставка по кредитам постепенно приходит в норму, то проблема с доходами остается актуальной и в 2018 г. Рост экономики РФ близок к статистической погрешности, это серьезный сдерживающий фактор, не позволяющий рынку недвижимости расти

Существующие риски для цен на недвижимость

Рынок недвижимости только подает слабые признаки оживления после застоя прошлых лет. Пока что слишком много рисков:

  • есть вероятность падения нефти, что усилит давление на рубль и граждан будет ждать очередная волна снижения реальных доходов;
  • санкции – хотя РФ и привыкла к введению новых ограничений, но это также может ослабить рубль;
  • с начала июля начнут действовать поправки к федеральному закону о долевом строительстве. Напомним, что согласно этим поправкам застройщики должны будут доказать, что владеют крупным уставным капиталом. Формально цель принятия поправок благая – дольщики не будут страдать от нечестных застройщиков, но есть и оборотная сторона у этого решения. Мелкие и средней величины компании просто вынуждены будут уйти с рынка либо завысить стоимость квадратного метра, что сделает их неконкурентоспособными по сравнению с крупными застройщиками.

Если поправки приведут именно к такому эффекту, то рынок ждет застой в течение как минимум 1-2 лет. Специалисты полагают, что эффективнее было бы вводить такие изменения в законодательство постепенно. Возможно, стоило реализовать несколько крупных совместных проектов с государством по такой схеме. Но теперь изменить ничего нельзя и остается только ждать, к какому эффекту эти поправки приведут.

Тенденции и тренды на рынке недвижимости России

Конечно, ситуация сильно зависит от региона и конкретного города, но общие тенденции все же есть:

  • популярно жилье эконом-класса в новостройках. Его легко продать, легко сдать в аренду, поэтому застройщики не имеют проблем с реализацией одно- и двухкомнатных квартир с небольшой площадью;
  • отмена долевого строительства может стать причиной повышенной волатильности на рынке недвижимости. В июле-августе вполне вероятны скачки цен;
  • никуда не делись и местные особенности. Например, в домах, подпадающих под программу реновации стоимость квадратного метра иногда даже превышает цену квадрата в новостройке. Есть смысл покупать квартиру у строящегося метро, в будущем ее стоимость обещает неплохо подрасти;
  • элитное жилье в цене вряд ли вырастет. Учитывая снизившийся уровень жизни россиян продать его сложно;
  • до сих пор сказывается избыток предложения прошлых лет, поэтому рассчитывать на серьезное повышение стоимости недвижимости в этом году не стоит.

На графике выше показана динамика индекса стоимости жилья в Москве и подмосковье. Примерно та же картина наблюдается и в РФ в целом, рынок упал по сравнению с 2014 годом и пока не спешит восстанавливаться.

Заключение

До конца 2018 г. ждать роста стоимости жилья как на вторичном, так и на первичном рынке не стоит. Умеренный рост возможен, но экономика РФ все еще сильно зависит от внешних факторов, выйти на устойчивый рост еще не удалось, реальные доходы только обещают начать расти. Так что нет драйверов, которые бы позволили застройщикам взвинтить цены на квадратные метры.

Умеренный рост в пределах нескольких процентов по итогам года возможен, но не более того. Восстановление рынка недвижимости откладывается как минимум до 2019-2020 гг.

Источник: https://investfuture.ru/articles/id/prognoz-tsen-na-nedvizhimost-v-rossii-v-2018-godu-budet-li-rost-do-kontsa-goda

Прогноз цен на недвижимость в 2018 году: продавать, покупать или подождать?

Девальвация рубля, падение стоимости жилья на 10%, а где-то все 30% – последствия кризиса, который идет с 2014 г. Негативные изменения затронули большую часть населения РФ. С 2014 по 2017 гг. СМИ регулярно печатают свежие новости о банкротстве застройщиков и обманутых дольщиках. Собственники не могут продать квартиры из-за падения цен на жилье в регионах. Между тем, в период кризиса произошло немало позитивных моментов:

  • Старт программы реновации мэра Москвы С. Собянина.
  • Снижение ипотечных ставок и стоимости жилья в стране.

Владельцев квартир и покупателей волнуют вопросы: Какой прогноз цен на следующий год? Можно ли ожидать улучшений в 2018 году в России на рынке жилья? Что делать – покупать, продавать или подождать?

Прогноз на 2018 год стоимости российской недвижимости

По мнению большинства аналитиков, цены продолжат падение. Этому явлению в 2018 году есть разумные объяснения.

№1 Реновация

Самое серьезное падение цены на недвижимость в 2018 году ожидается в Москве, где стартовала программа переселения жителей из домов 1957-1968 гг. Прогнозы экспертов говорят – реновация приведет к снижению ставок на м² в течение 15 лет. Риелторы отмечают – цены на квартиры старого фонда упали до 20%, интерес к ним у покупателей снизился.

Затронет программа реновации рынок первичного жилья. Активное строительство затормозит рост цен на новостройки. По предположениям экспертов при появлении 2,5 млн м² стоимость м² за 12 месяцев упадет на 15-20%. Прогноз цен на недвижимость позитивный для жителей старого фонда. Стоимость жилья на квартиры в 2018 для них перестанет быть проблемой.

№2 Указ президента РФ В. В. Путина № 600 от 07.05.2012 г

В 2018 году в России заканчивается контрольный срок, отведенный лидером страны на обеспечение граждан жильем. По плану к 2018 г. стоимость квадратного метра должна снизиться на 20% из-за строительства больших объемов объектов эконом-класса.

Дополнительно было предусмотрено повышение доступности квартир за счет снижения ипотечной ставки до 2,2%. С учетом требований президента прогноз цен на жилье позитивный для покупателей. Топовые банки страны уже 2017 г. предлагают ипотеку по небывало низким для нашей страны ставкам – Сбербанк от 7,4%, РоссельхозБанк 9,5%, Альфа-Банк 9,25% Газпромбанк 9,5%, ВТБ24 9,5%, Райффайзен Банк 10,9 %.

№3 Покупательская способность

За период кризиса стоимость жилья в 78 российских регионах заметно упала на 10-11% вместе с доходами населения -8,5%.

самых дешевых регионов

Регион Населенный пункт Падение за год Квадратный метр в рублях
Кемеровская область Киселевск -21,26% 17 201
Челябинская область Троицк -15,51% 21 060
Иркутская область Усть-Илимск — 18,46% 21 645
Ставропольский край Невинномысск — 4,39% 29 618
Дагестан Каспийск -11,16% 22 698
Хакасия Черногорск — 34,21% 23 369

Кризис коснулся и регионов, где стоимость недвижимости традиционно высока – столица, Подмосковье, Краснодарский край.

Годовое изменение цены на жилье в лидирующих районах

Регион Населенный пункт За 12 мес. Кв.м в руб.
Столица Москва -6,35% 202 540
Республика Крым -8,31% 106 000
Подмосковье Дзержинский +4,63% 98 000
Краснодарский край Сочи +10,53% 94 496
Приморье Владивосток -5,16% 88 591
Дальний восток Хабаровск +1,3% 74 587

Аргументы «За» рост цен на недвижимость в 2018

Отдельные эксперты делают прогноз о повышении стоимости квартир из-за увеличения ипотечных ставок. Это связано с отказом властей от государственной поддержки социальных программ по покупке жилья в 2018 году в рассрочку. Изменения сделают недвижимость для граждан недоступной.

«За» повышение цены на квартиры «голосует» инфляция, которую не могут игнорировать застройщики. Аналитика демонстрирует подорожание стройматериалов, транспортных расходов, страховых услуг. Увеличились ко 2018 году в России требования государства к девелоперам. Теперь застройщики не смогут строить в долг, привлекая деньги дольщиков по договору ДДУ.

Поправки 01.07. 2017 г. ФЗ № 214 запрещают возведение недвижимости 2018 для компаний с уставным капиталом меньше 2,5 млн. В зависимости от площади застройки уставной капитал должен будет достигать 1,5 млрд руб.

С изменением ФЗ № 214 появился механизм эскроу-счета, блокирующий деньги дольщиков на весь период возведения дома, а также компенсационный фонд, куда девелопер обязан направлять 1% средств, полученных по договору ДДУ на случай банкротства.

По прогнозам независимых экспертов из-за нововведений большая часть мелких застройщиков уйдет, уступив место крупным девелоперам. Закономерно у выживших компаний увеличатся строительные расходы, что отразится на себестоимости квадратного метра. Из-за новых поправок цены не упадут, вырастут на 20%.

Вывод

В 2018 году прогноз большинства экспертов предсказывает рецессию с доминированием предложения над спросом. Они смотрят на цены на недвижимость пессимистично, которые будут снижаться или повысятся в пределах инфляции 5-7%. Кризис рынка жилья на квартиры в 2018 продолжится, достигнув дна к 2020 г, при этом стоимость квадрата будет падать ежегодно на 7%.

Основной аргумент в защиту снижения – высокие расценки на жилье в 2018 году, которое останется недоступным для населения. Вторая причина – отсутствие реального роста доходов граждан.

Пессимистичный прогноз цен на жилье поддерживают экономисты РЭУ имени Г. В. Плеханова. Они полагают, что покупательская способность населения в ближайшие годы существенно не изменится, потому спрос неизбежно будет падать.

При этом снижение цены на недвижимость в 2018 году негативно повлияет на темпы строительства.

В лагере оптимистов глава Сбербанка РФ Герман Греф и зампред правительства И. Шувалов. Они предполагают снижение цен на жилье в стране из-за падения ипотечных ставок. Это увеличит его доступность, так за I квартал 2017 г. по Москве заключили на +25% больше ДДУ по сравнению с IV кварталом 2016 г.

Покупать, продавать или подождать?

Лучшая ситуация в 2018 году в России у приобретателей квартир. Они смогут купить имущество с минимальной переплатой по небывало низким ипотечным ставкам.

Шанс выгодно продать есть у владельцев недвижимости на 2018 год с квартирами в центре города или новых благоустроенных районах, для Москвы это: Арбат, Остроженка, Китай-город, Тверской район, Якиманка, Хамовники, Пресненская, Строгино, Измайлово, Зюзино.

Собственникам объектов в таких районах как Лефортово, Чертаново, Куркино, Текстильщиках, Щукино, Бирюлево, Дегунино, Капотни, Некрасовки лучше дождаться 2021 г., когда экономическая ситуация улучшится и квадраты могут начать в Москве дорожать.

03.10.2017

Источник: https://NovyjGod.com/vesti/prognoz-stoimosti-nedvizhimosti-na-2018.html

Что будет с рынком недвижимости в 2018 году | Прогноз экспертов «М16-Недвижимость»

07.11.2017

Новый год уже маячит на горизонте, а вместе с ним и перемены! Тех, кто планирует в следующем году обзавестись жильем или сменить нынешнюю квартиру на более просторный вариант, интересует, подорожают ли квартиры в 2018 году и когда выгодно будет покупать квартиру.

Эксперты компании спрогнозировали, что будет с рынком недвижимости в 2018 году. Свои комментарии дают руководитель вторичной и загородной недвижимости Анна Симашова, руководитель строящейся недвижимости Светлана Дьякова и маркетолог M16 Group Никита Евтушенко.

Законы о недвижимости в 2018 году

Никита Евтушенко: Безусловно, главной темой следующего года на первичном рынке будет постепенный отказ от «долевки». Последние новости в сфере недвижимости были посвящены указанию Путина об отмене долевого строительства и ухода в сторону продаж готового жилья.  

Вместо средств дольщиков строительство будет «спонсироваться» банками. Точнее, застройщики будут получать кредиты на реализацию своих проектов. По крайней мере, сейчас рассматривается именно такая возможность. Фактически, вопрос остается в том, возьмутся ли банки за это.

Если ответ будет положительный, то рынок начнет реформироваться. Список застройщиков сократится: компании, которые обладают собственными средствами, в итоге «выдавят» с рынка застройщиков, вынужденных постоянно получать кредитные средства.

Но пока это только начало процесса, долевое строительство с 1 января не исчезнет. Более реальные сроки – 2-4 года, не меньше. Зато в следующем году заметно ужесточаются (для застройщиков) условия 214-ФЗ. К примеру, запрещается вести строительство нескольких объектов одновременно.

Маркетолог M16 Group Никита Евтушенко

Светлана Дьякова: Да, ожидать изменений в области долевого строительства в ближайшие пару лет точно не стоит. Отказ от привычного уже формата продаж существенно изменит рынок, ни граждане, ни государство пока не готовы к таким резким переменам. Пока непонятно, насколько именно вырастет цена и как это отразится на покупательских способностях.

Кроме того, ситуация на рынке не столь критична, чтобы моментально отказываться от «долевки». Есть ненадежные и даже откровенно бессовестные застройщики, но много и хороших, солидных компаний, уже зарекомендовавших себя.

Тем не менее, президент дал четкие указания по этому вопросу. В перспективе мы все же уйдем от долевого строительства. 

Цены на недвижимость в 2018 году

Светлана Дьякова: В следующем году нас ждет подорожание, причем динамичное. Цены будут расти во всех сегментах и на всех рынках Это и просто ежегодный рост, обусловленный экономическими процессами, и результаты реформирования рынка.

Если говорить о новостройках, то в цены на квартиры теперь закладываются дополнительные расходы, которые застройщики несут в связи с внедрением компенсационного фонда. Напомню, в этот фонд девелоперы должны отчислять процент от каждого ДДУ. Разумеется, это «спонсируется» самими покупателями квартир.

Если переход на банковское финансирование начнется уже со следующего года, то это тоже отразится на ценообразовании. Мой совет такой: самое выгодное время для покупки квартиры с финансовой точки зрения – сейчас. Дальше будет только дороже.

Руководитель вторичной и загородной недвижимости Анна Симашова M16 Group

Никита Евтушенко: Нужно отметить, что рост цен, скорее всего, будет более динамичным и резким, чем то, что мы наблюдали до этого. Если вам интересно, когда лучше покупать квартиру в 2018 году, то тут соглашусь с коллегой: чем раньше, тем лучше. С каждым месяцем цены квартиры будут расти.

Ипотечные тенденции на рынке недвижимости

Анна Симашова: В 2018 году активизация ипотечного рынка продолжится. Независимые эксперты банковской сферы уверены, что нас ждет дальнейшее снижение ключевой ставки. Но и без этого сами банки стремятся оставаться конкурентными на рынке, поэтому предлагают новые ипотечные продукты своим клиентам.

Условия взятия кредитов для покупки квартиры становятся проще, сами кредиты дешевеют. В то же время покупательские способности резко не выросли, то есть за счет собственных средств и сейчас немногие могут позволить себе купить жилье.

Никита Евтушенко: Если уже в следующем году мы будем наблюдать первые случаи финансирования строительства банками, то в 2018 могут измениться и правила аккредитации объектов: банки будут лучше видеть риски и слабые места проектов, которые спонсируют, за счет чего застройщикам будет проще аккредитовать свои комплексы.

В то же время можно предполагать, что сами банки будут повышать привлекательность комплексов, на строительство которых выдают кредиты, за счет уникальных ипотечных продуктов.

Руководитель строящейся недвижимости Светлана Дьякова M16 Group

Светлана Дьякова: Безусловно, ипотечная сфера будет расти. Как сказала моя коллега, ставки снижаются, вероятно, эта тенденция сохранится и в следующем году. Ипотека и так является самым популярным способом покупки квартиры, а если ставка опустится еще ниже, то это привлечет еще больше покупателей. Для населения это отличная возможность купить комфортную квартиру в новостройке по интересной цене.

Вряд ли мы заметим какие-то кардинальные новшества со стороны банков, скорее всего, ипотечный рынок будет вести себя предсказуемо. Уже сейчас многие предлагают оформление займа всего с 2 документами или без стартового взноса. Это работает и это остается на рынке, зачем изобретать велосипед?

Что будет с недвижимостью в 2018 году?

Светлана Дьякова: В форматах недвижимости особых перемен не ожидается. Возможно, в новых проектах будет сокращаться предложение студийного жилья, но окончательно от студий застройщики не откажутся. На такие квартиры всегда есть покупатель, это самый доступный формат полноценного жилья.

Еще одна любопытная картина на рынке касается отделки. Министерство строительства настаивает на обязательной отделке, но далеко не во всех проектах это оправданно. Например, комплексы сегмента «комфорт+», «бизнес» и выше.

Покупатели квартир в таких домах предпочитают заказывать индивидуальные дизайн-проекты, оформлять жилье по своему желанию и вкусу.

Для них готовая отделка станет проблемой, переплачивать за ненужную опцию в этом случае никто не захочет.

Причем это касается не только полного ремонта, но и предчистовой отделки. Если будущие покупатели планируют делать перепланировку, отделка от застройщика для них – лишняя трата денег.

В то же время на масс-маркете требование об обязательной отделке с большой долей вероятности приживется. Впрочем, уже сейчас многие проекты предусматривают такую опцию, клиенты ею пользуются, отделка в сегменте доступного жилья пользуется большим спросом.

Анна Симашова: Реформируется формат продаж элитной недвижимости – здесь начнут «процветать» закрытые продажи. Во-первых, растиражированные объекты премиум-класса будут неинтересны клиентам, их этим уже просто не удивить. Во-вторых, покупатели этого сегмента сейчас стараются не «светиться».

Аренда и инвестиции в недвижимость в 2018 году

Никита Евтушенко: В сфере частных инвестиций что-то вряд ли изменится, по крайней мере, в первой половине года. Возможны какие-то «движения» к концу года, что будет продиктовано ожидаемым ужесточением законодательства. Тем не менее, существенных перемен в области переуступок в 2018 году мы не ждем.

То же самое можно сказать и об арендной сфере. Актуальными останутся тенденции текущего года, «новая вторичка» продолжит прочно занимать свою нишу и, соответственно, дорожать, квартиры старого фонда будут вытесняться и дешеветь. На рынке наблюдается затоваривание, но ситуация пока не столь критичная, в 2018 году в этой сфере существенных перемен не будет. 

Источник: https://m16-estate.ru/news/rynok-nedvizhimosti-v-spb-prognoz-na-2018-god

Рынок недвижимости в 2018 году. Подешевеют или подорожают квартиры

Жилищные вопросы всегда самые насущные для граждан, любой хочет жить в своей квартире с комфортной планировкой и хорошей инфраструктурой вокруг. Но жители нашей страны привыкли не доверять банковской системе, особенно в кризис, когда вклад не только не принесет доход, но иногда и не сохранит деньги.

Поэтому многие предпочитают вкладывать свои сбережения в приобретение жилья, так как стоимость недвижимости всегда растет. Даже если жилье покупается не для проживания, его всегда можно сдать в лизинг, имея при этом постоянную прибыль.

Все это делает сведения, относящиеся к состоянию положения дел на рынке недвижимости в будущем, очень актуальными.

Кризис, захвативший экономику нашей страны, отразился на положении и состоянии рынка недвижимости. За последние годы на нем наблюдался не то что спад, а самый, что ни на есть провал. 

Если говорить о 2018 годе, то специалисты разнятся в оценках. Некоторые считают, что экономика государства станет показывать направление к подъему и закреплению положения, что положительно отразится на материальном состоянии жителей (а это в свою очередь скажется и на росте цен на квадратные метры).

В пользу этой точки зрения множество специалистов приводят доказательства, которые говорят, что подъем цены на строительные материалы, бензин, страховку и перевозку грузов просто заставят строителей потихоньку поднимать стоимость. Иные специалисты утверждают, что кризисная ситуация на рынке недвижимости еще не достигнет своего пика, поэтом в следующем году покупатели могут рассчитывать на некоторый спад цены.

Множество клиентов думают, что могут получить выигрыш в данной ситуации, ведь застройщикам нужно будет задействовать вспомогательный спрос привлекательными бонусами в форме высокого качества квартир и улучшенной инфраструктуры двора. Давайте попытаемся понять, какие прогнозы рынка недвижимости в следующем году специалисты считают более вероятными.

Направления рынка недвижимости в России

Результаты нескольких лет показали, что стоимость квартир снизилась в половине областей России, показав тем самым спад в 5-6%. Фактические показатели с учетом предоставленных скидок, о которых застройщики чаще всего не говорят, снизились на 12%.

Главными факторами, объясняющими спад стоимости квартир, застройщики называют:

1. Спад уровня платежеспособности наших жителей с параллельным бумом в строительстве.

2. Увеличение процентов по ипотеке и займам.

3. Отрицательные направления на рынке нефтепродуктов.

4. Подъем индекса инфляции.

5. Подсчет расходов на ипотеку.

Однако рынок квартир показал приличную стабильность по отношению к кризисным шокам, так как сегодня множество строителей имеют очень большой уровень ликвидности. Также благоприятными моментами кризисной ситуации можно назвать спад стоимости до уровня, подходящего нашим гражданам.

Все знают, что до 2015 года цена на недвижимость чаще всего была просто высокой и не отвечала фактическим расходам на строительство и отделочные работы. На сегодняшний день рынок с участка, в котором условия устанавливал только продавец, стал местом рынка приобретателей. По прогнозам специалистов на этот год, рынок квартир в России ждет состояние спада, что подтверждают такие признаки, как:

• преобладание предложения над спросом;

• поэтапное сокращение объемов застройки;

• снижение стоимости на квартиры;

• снижение объемов спроса на недвижимость.

В начале этого года рынок квартир показал незначительное оживление, ведь клиенты, напуганные слухами о сворачивании работы программ государственного субсидирования ипотечных кредитов, немного подняли вою динамику, принимая недвижимость за способ адекватного вложения накопленного капитала. Однако направление к снижению уровня доходов граждан в результате привело к скорому изменению положительных трендов.

В результате рынок вновь остановился, а специалисты прогнозируют снижение стоимости к окончанию года на 5-7 процентов в среднем по всей стране. Менее всего почувствует кризис сфера недорогого жилья. Самый динамичный спрос зафиксирован в больших экономических и индустриальных центрах нашей страны. Притом большим спросом у жителей пользуются квартиры небольшой площади (типа студий).

Ориентировочные данные демонстрируют, что жители России приобретают небольшие квартиры, состоящие из двух комнат. Но спрос населения должен поддерживаться и иными признаками, например, увеличением фактического дохода как минимум на 7,5% в год при снижении инфляции до 5,5%, и реальными ставками по ипотечным кредитам. Тогда жители почувствуют уверенность в завтрашнем дне и захотят покупать квартиры в залог.

Многие специалисты утверждают, что рынок недвижимости ждет длительный кризис. Миновать его получится, если в этом году правительство предпримет такие меры, как увеличение степени поддержания застройщиков на областном и государственном уровне, и уменьшение процента по ипотеке для граждан.

Источник: https://smartmoney.today/blogs/442-rynok-nedvizhimosti-v-218-godu-podesheveyut-ili-podorozhayut-kvartiry.html

«Покупателей вымыло». Что будет дальше с рынком жилой недвижимости

Фото с сайта rte.ie

Что происходит на рынке жилой недвижимости, в каких условиях работают застройщики, почему растут цены на квартиры и что с ними будет дальше? Об этом и многом другом «Про бизнес» рассказал Артем Сахаревич, аналитик Realt.by.

— Начало года на рынке жилой недвижимости было бурным — в январе, феврале и марте были побиты рекорды по числу проданных квартир, цены демонстрировали уверенный рост. В целом, повышенная активность покупателей наблюдается уже больше года и связана она со снижением ставки рефинансирования и, как следствие, уменьшением стоимости банковских кредитов, которые позволили выйти на рынок огромному пласту покупателей.

Артем Сахаревич
Аналитик Realt.by

Но к маю ситуация начала показывать первые признаки стабилизации. Сейчас мы видим, что на вторичном рынке растет число желающих продать квартиру — не все верят в продолжение ажиотажа.

О ценах и объемах сделок

Цены на квартиры в Минске действительно выросли, причем не на какие-то символические проценты. За год на 13% подорожал вторичный рынок, готовые новостройки — на все 20%.

Инфографика предоставлена экспертом

Средняя цена предложения сейчас «приклеилась» к круглой отметке в $ 1300 долларов за м2. Цены, по которым сделки совершаются, примерно на 2,5% меньше — примерно $ 1260.

Если говорить отдельно про одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, то средняя цена продажи за последний месяц составила $ 49 тыс., $ 60 тыс. и $ 80 тыс. соответственно.

Как видим, дисконт между заявленной ценой и ценой сделки минимален, хотя еще 2 года назад можно было легко сбросить 5−10% с цены в объявлении.

На растущем рынке никто не торопится идти на уступки. Более того, многие продавцы, видя, что цены начали расти, вообще снимали объявления в надежде потом продать квартиру подороже.

Что касается количества сделок в Минске, то уже больше года оно не опускается ниже 1000 в среднем в месяц. Максимум был в конце прошлого года — их число доходило до 1500. Что-то похожее было в феврале и марте этого года — 1400, но в апреле, мы видим, что все-таки спрос немного упал — до 1200 сделок.

О спросе

Не совсем верно объяснять ажиотажный спрос одними лишь доступными кредитами.

На мой взгляд, не в последнюю очередь всплеск активности покупателей связан с последними демографическими изменениями. Сейчас в Минске как никогда велика доля жителей в возрасте от 25 до 35 лет.

На этот период приходятся основные события в жизни молодых людей — они создают семьи и заводят детей. Стимулов для того, чтобы задуматься о решении своего жилищного вопроса (самостоятельно, с помощью родственников или кредитов) более чем достаточно.

На мой взгляд, спрос на квартиры сейчас примерно на 15% выше, чем был 5 лет назад, только за счет демографических сдвигов.

Прослеживаются изменения и в структуре спроса. Еще 3−5 лет назад хитом продаж были малометражные квартиры-студии, рассчитанные на одного человека либо пару без детей.

Сегодня молодым семьям с ребенком, которые превалируют в категории покупателей первого жилья, нужна отдельная комната для малыша.

Застройщики быстро сориентировались и начали предлагать формат «евродвушек», у которых кухня совмещена с гостиной, что экономит общую площадь квартиры и, соответственно, бюджет покупателей.

Инфографика предоставлена экспертом

Осенью прошлого года стремительно вымывались с рынка предложения квартир более высокого класса — подешевевшие кредиты сначала позволили людям покупать более качественное жилье, чем они изначально планировали. Но по мере роста цен покупатели умерили свои требования, и эта тенденция сошла на нет.

О предложении

Последние три месяца на вторичном рынке стремительно росло предложение квартир. Причин для этого несколько.

  • Во-первых, те, кто покупал недвижимость в 2016 или в начале 2017 года, уже могут перепродавать ее и получать неплохую прибыль 
  • Во-вторых, видя замедляющийся рост цен, на рынок вернулись те продавцы, которые занимали выжидательную позицию
  • В-третьих, продавцов напугал скачок курса доллара. Хотя он быстро стабилизировался, продавцов валютные колебания беспокоят — мы подобную реакцию видели неоднократно

Но самые кардинальные изменения произошли на рынке новостроек. Буквально 2 года назад среднестатистическая новостройка представляла собой проект на заключительной стадии строительства либо вовсе готовый объект.

Сегодня типичная новостройка находится на стадии котлована, то есть сдадут ее через полтора-два года.

Это итог чрезвычайно высокого спроса — покупатели «пылесосом» прошлись по рынку новостроек, но отреагировать ростом числа новых проектов отрасль не успела.

Если сегодня на рынок выходит объект, квартиры в котором застройщик специально не продавал на ранних стадиях строительства, то он будет пользоваться высоким спросом и должен сулить хорошую прибыль.

Резкие изменения по степени готовности проектов говорят еще и о недостаточном объеме ввода нового жилья. Причем произошло оно в первую очередь за счет резкого сокращения строительства с господдержкой.

Если раньше коммерческие застройщики занимали 50% рынка, то сегодня они вводят 80−90% всего жилья в столице.

Часть очередников, рассчитывавших построиться на льготных условиях, потеряли надежду и в конце концов перешли к коммерческим застройщикам, у которых не было возможности резко нарастить объемы проектов, что привело к дефициту.

Городские власти, на мой взгляд, только недавно осознали эту проблему. В последнее время мы видим, что стало появляться все больше проектов по комплексной реконструкции ряда районов, в первую очередь тех, где превалирует частный сектор.

О конкуренции

В плане конкуренции на рынке новостроек сложилась довольно любопытная ситуация: на 10 компаний в Минске приходится 2/3 всего предложения, 4 самых крупных игрока контролируют 40% рынка. Такого давно не было — в 2013—2014 годах на рынке были проекты от десятков самых разных компаний, было больше мелких и средних застройщиков. Сейчас все укрупняется, консолидируется, и вряд ли ситуация изменится.

Выход на рынок новых игроков упирается в финансирование и наличие участков. Участки, которые сегодня предлагаются городом, все с обременениями. Нужно готовиться к сносу и тщательно рассчитывать экономику проекта. Конечно, новые компании будут появляться, но с проектами точечной застройки из 1−2 домов.

Фото с сайта veritas-consulting.co.uk

В этом есть и свой положительный момент: раз на рынке остаются крупные компании, риски долгостроев существенно снижаются. Вспомните 2013 год. Цены каждый месяц вырастали на 3% — на той волне строили все, кому не лень. Зачастую это были далекие от сферы недвижимости компании, допускавшие ошибки на каждом этапе проекта. Итогом стало большое количество долгостроев, проблемы которых город «разгребал» потом не один год.

О ситуации в регионах

В регионах ситуация во многом напоминает то, что происходило в Минске. С начала года цены выросли — в среднем на 4−5%. В некоторых городах рост был довольно внушительный: +7,5% в Солигорске, +10% в Молодечно.

Причины роста те же, что и в столице — сказались кредиты. Поскольку стоимость квартир там примерно в два раза ниже, чем в Минске, то влияние «кредитных денег» ощущается даже сильнее.

Если в Минске, чтобы покрыть 50% стоимости «однушки» покупателю нужно брать кредит примерно на $ 20−25 тысяч, то в регионах хватит $ 8−10 тысяч.

Важный сдерживающий фактор для развития региональных рынков жилья заключается в том, что часть покупателей всегда забирает Минск.

Прогнозы

Последний год для застройщиков выдался просто чудесным: покупали все, что выставлялось на продажу. Этот год также должен быть неплохим, но вряд ли мы увидим новые рекорды по числу сделок. Рынок ждет постепенная стабилизация спроса и цен.

Причем в ближайшие месяцы конкуренцию застройщикам будут составлять продавцы со «вторички», ближе к концу года я жду рост предложения и на рынке новостроек.

Достигаться он будет усилиями существующих крупных игроков, которые продолжат осваивать имеющиеся у них площадки.

Успешный год расслабил застройщиков, у которых не было стимулов придумывать особые предложения для покупателей. Достаточно было того, что у них просто имелись в наличии нужные квартиры.

Стабилизация спроса вынудит их больше вкладывать в рекламу и пытаться отстроиться от конкурентов не только по цене, но и за счет уникальных «фишек» своих проектов.

В кризисные 2015−2016 годы рынок сделал большой шаг в этом направлении, но дешевые кредиты на время замедлили прогресс.

В июне состоится очередное заседание Нацбанка, где будут обсуждать возможное снижение ставки рефинансирования. Даже если ее в очередной раз понизят, то скорее всего на 0,25−0,5 процентных пункта.

Это, конечно, даст некоторый импульс рынку, но таких последствий, как раньше уже не будет, поскольку пласт потенциальных покупателей был значительно вымыт за последние годы. Говоря простым языком — квартиру в 2016–2017 годах купили и те, кто планировал, и те, кто не планировал.

Перспектив для роста цен во втором полугодии видится немного. Более того, я не удивлюсь, если в ближайшие месяцы последует небольшая коррекция на несколько процентов из-за резкого роста предложения на «вторичке». Я думаю, что уровень в $ 1300 за квадратный метр будет выступать, своего рода, «потолком» для роста цен вплоть до осени.

Источник: https://probusiness.io/markets/4638-pokupateley-vymylo-chto-budet-dalshe-s-rynkom-zhiloy-nedvizhimosti.html

Прогноз изменения цен на недвижимость в 2018 году

Цены на недвижимость традиционно остаются в центре внимания многих граждан, так как каждая семья мечтает о своей благоустроенной квартире с удобной планировкой и развитой инфраструктурой. Определяющим фактором формирования спроса традиционно остается стоимость квартиры, поэтому потенциальных покупателей волнует вопрос о динамике ценовых показателей в будущем.

Прогнозы экспертов и аналитиков относительно цен на рынке недвижимости в 2018 году предполагают разные сценарии развития событий, среди которых можно выделить пессимистичный и оптимистичный. Однако тренды следующего года задаются предшествующими закономерностями, которые представлены в аналитике Росстата.

Особенности российского рынка недвижимости

В течение последних нескольких лет наблюдалось падение стоимости квартир. Такая ситуация сложилась в 78 регионах страны. Драйвером этого процесса выступало уменьшение совокупного спроса, вызванное экономическим кризисом. По данным Росстата, ценовой индекс на первичном рынке последовательно сокращался в среднем на 2-3% в период с 2014 по 2016 г.

Официальная статистика учитывает только ценовую величину предложения, а реальные значения с учетом скидок упали на 10-11%. Несмотря на устойчивое снижение ИЦ, согласно данным Росстата, средняя стоимость квадратного метра продолжала расти по всем типам недвижимости.

Таблица 1. Ценовые показатели некоторых типов жилья на первичном рынке (тыс. руб./м2)

Подорожание жилья на первичном рынке за последние 5 лет наблюдалось в серьезной динамике, что позволяет предположить сохранение этого тренда в 2018 году. Особенно явно тенденция к росту будет наблюдаться в элитном сегменте, который вопреки влиянию кризиса продолжал дорожать наиболее активно.

В отличие от новостроек, на вторичном рынке сложилась иная ситуация. Здесь во всех типах наблюдалось удешевление квартир и наибольшую отрицательную динамику демонстрировала именно элитная жилплощадь.

Пессимистичный сценарий

Обозначенные тенденции продолжат свое развитие и в будущем. По мнению ряда экспертов, относительная стабилизация наступит не раньше 2020 г., что определит медленное повышение цены на жилую недвижимость на территории России и в 2018 году.

Представители РЭУ им. Г. В. Плеханова также разделяют эту позицию. Вероятность сохранения негативных сценариев довольно велика, так как доходы населения существенно не изменятся, а значит неизбежен низкий спрос на жилье и как следствие падение темпов строительства.

Ценовая величина квадратного метра по-прежнему останется для многих россиян непосильной ношей и даже удешевление жилья не сильно изменит ситуацию по причине снижения реальных доходов граждан, которое по подсчетам Росстата в августе 2016 г.

достигло максимального темпа (-8,5%).

Оптимистичный прогноз

Подобное мнение не разделяет глава Сбербанка Герман Греф, который обещает восстановление положительной конъюнктуры к концу декабря, а в годовой перспективе произойдет окончательная стабилизация.

Преисполнен оптимизма и руководитель Минстроя Михаил Мень, который отмечает повышение спроса на квартиры в течение нескольких последних лет и даже вероятный кризис не сможет прервать эту тенденцию.

Относительно дешевая ипотека может стать драйвером развития рынка в будущем году, уверен эксперт.

Как утверждает первый зампред правительства И. Шувалов, в 2018 году начнется падение ставок по ипотечному кредитованию, что будет способствовать оживлению всего сегмента недвижимого имущества. По мнению чиновника, вереди Россию ожидает устойчивый экономический рост, что позитивно скажется на состоянии рынка.

Важно! В 2017 году цены на жилье эконом-класса временно стабилизировались, что создает благоприятную конъюнктуру для инвестиций.

Цены на недвижимость в 2018 году по прогнозам многих аналитиков продолжат медленно расти. Рынок жилья уже сейчас демонстрирует все признаки выздоровления, и эта тенденция в дальнейшем углубится. Например, в Москве в I квартале 2017 г.

было заключено на 25% больше договоров о долевом участии по сравнению с последним кварталом 2016 г. Параллельно с этим наблюдается повышение стоимости стройматериалов, которое влечет увеличение издержек застройщиков.

Это создает прочные экономические предпосылки для прогнозирования роста цен на м2.

Владельцы компаний отмечают, что государство постоянно увеличивает масштабы социального обременения, регламентируя возведение школ, детских садов и других объектов инфраструктуры, что заметно утяжеляет финансовую нагрузку.

Прогноз цен на жилье в столице и регионах

Москва традиционно выступает как один из передовых регионов по обновлению жилого фонда, которое не снижает обороты даже в кризисные времена. На рынке новостроек произошла смена приоритетов от точечной застройки к созданию благоустроенных комплексов с развитой инфраструктурой. Покупателю предлагается своего рода бренд, стиль жизни за который необходимо будет доплатить. Это создает благоприятный фон для роста цен.

Как прогнозируют эксперты S&P, стоимость жилья в Москве в 2018 году будет увеличиваться в меньшем темпе, чем инфляция. Отчасти это связано с указом главы государства, который предусматривает принятие пакета мер по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем.

Кабмин получил распоряжение сократить реальную стоимость квартир за счет повышения доли строящегося жилья эконом-класса.

Скажется на невысоких темах удорожания в московском регионе политика Сбербанка, который до конца февраля следующего года оформляет ипотеку под 11,5-13% годовых.

Ситуация по стране

В субъектах РФ будет складываться разная рыночная конъюнктура, на которую будут влиять следующие факторы:

  • динамика доходов населения;
  • объемы и темпы строительства;
  • соотношение дешевого и дорогого сегмента;
  • политика региональных властей.

Кроме общих причин, на процесс ценообразования будут оказывать влияние специфические факторы, характерные для каждого региона. Это обусловит различные вариации колебания рынка.

Источник: http://pro2018god.com/ceny-na-nedvizhimost-v-2018-godu.html

Рынок недвижимости: продать любой ценой и по любой цене

Рынок недвижимости — это весьма чуткий барометр для тех процессов, которые происходят в экономике и в стране в целом. В 2016 году он показывал, что положение в этом секторе далеко от ясной и хорошей погоды. Кризисные ветра, хотя и не перешли в шторм, но делают ситуацию весьма неустойчивой. И пока признаков улучшения не наблюдается.

На черный день

Рынок недвижимости не существует сам по себе — он, как никакой другой сектор экономики, тесно вписывается в существующую ситуацию. А в 2016 году она была не самой лучшей. ВВП сократился примерно на 0,7%, доходы населения упали на 5,5%, официальная инфляция составила 5,4%. 

Такая макроэкономическая статистика серьезно меняет потребительское поведение людей: они меньше тратят, больше откладывают на черный день. А это в свою очередь влияет на строительный комплекс: потребители меньше покупают его продукцию, и стройка испытывает нехватку средств.

Однако помимо фундаментальных факторов есть и временные, которые в коротких промежутках оказывают сильное воздействие на рынок. В 2016 году их влияние было весьма заметно.

По словам председателя Комитета по аналитике Московской ассоциации риэлторов (МА) Геннадия Стерника, благодаря тому, что удалось раскрутить тему субсидирования ипотеки, в I квартале наблюдался всплеск продаж.

Во II квартале на покупку квартир людей стимулировала определенная экономическая стабилизация. В III квартале среди покупателей наблюдался большой поток мигрантов, которые в начале года почти полностью ушли с рынка, а в конце года случился традиционный рост покупок. Особенно сильным он был в декабре. 

 

Обвала не будет

Однако все это не смогло кардинально переломить ситуацию: в прошлом году в целом предложение превышало спрос. И, как прогнозирует аналитик, в 2017 году положение кардинально не изменится. Предложение уменьшится, поскольку сокращается число новостроек и «достроек», а спрос упадет, так как доходы населения не растут.

С мнением независимого эксперта согласны и официальные инстанции. Минстрой России выпустил свой прогноз, в котором он на 12,9% снизил ввод жилья на период 2017—2020 годов.

Нынешняя ситуация ставит стройкомплекс в тяжелое положение. Сегодня средняя доходность реализации строительных проектов на рынке составляет всего 4%. Но это в целом. У многих строительных компаний она находится в отрицательной зоне, то есть часть застройщиков, скорее всего, уйдет в небытие. Правда, некоторые из них, наоборот, чувствуют себя благополучно.

Это означает только одно: что рынок все больше разделяется и одновременно концентрируется в руках крупных игроков. С одной стороны, он становится более надежным и прогнозируемым, а с другой — монополизация всегда имеет хорошо известные отрицательные последствия.

В любом случае, по единодушному мнению аналитиков, обвал рынку в текущем году не грозит, а будет медленное падение. Однако, как предупреждает Геннадий Стерник, положение может обостриться, поскольку нынешнее снижение объемов нового строительства через год-два приведет к сокращению предложения. Что, в свою очередь, простимулирует рост цен на недвижимость.

Желающих продать все больше, желающих купить — наоборот

Кризис привел к еще одному последствию — резкому сокращению рынка вторичной недвижимости. В начале года в связи с ростом курса доллара отмечался рост продаж: люди выходили из долларовых накоплений и вкладывали деньги в квадратные метры. Но затем этот процесс остановился, о чем свидетельствует снижение чека. В целом по году он сократился на 5%, до 9 млн 928 тыс. руб.

В 2016 году увеличилась доля продаж до 6 млн руб. прежде всего за счет роста реализации однокомнатных квартир. Сократились продажи жилья в диапазоне 6—9 млн руб. и выше.

— То есть в целом покупатели стали больше приобретать недорогую недвижимость, — констатирует руководитель отдела исследований группы компаний МИЭЛЬ Оксана Витязева.

По ее словам, поскольку в 2016 году самым большим спросом пользовались двухкомнатные квартиры, цена на них снизилась меньше всего — на 4%. А вот однокомнатные и трехкомнатные квартиры подешевели на 7%.

Напомним, что в 2014 году количество звонков с предложением продать квартиру примерно совпадало с числом обращений желающих их купить. В 2015 году зафиксировано резкое снижение количества потенциальных покупателей, при этом число продавцов сохранилось на прежнем уровне.

В прошлом году возросло число продавцов. Это связано с тем, что многие из них смирились с мыслью о том, что в ближайшие годы цены на их товар расти не будут. А вот отряд покупателей замер в одной точке.

Таким образом, разрыв между желающими продать и купить вырос почти в два раза. Это является фактором дальнейшего падения цен на недвижимость на вторичном рынке.

Одной из причин сокращения «шагреневой кожи» вторичного рынка являются ипотечные программы. На рынке доля ипотеки новостроек всегда существенно превышала количество сделок с участием ипотечных кредитов на «вторичке». Однако в связи с программой субсидирования этот разрыв вырос еще больше. Если в 2014 году число сделок с ипотекой на вторичном рынке достигло 40%, то в 2016 году эта цифра колебалась вокруг 30%.

Чтобы цены в этом сегменте поползли вверх, число ипотечных сделок должно тоже расти. Есть надежда на то, что после завершения программы субсидирования возникнет повышающийся тренд. Тем более что цены здесь падали два года подряд.

Хочу такую цену  

Однако самый интересный эффект кризиса связан с изменением поведения самих участников рынка. Как говорит гендиректор «МИЦ-недвижимость» Наталья Соломонова, такого количество точечных новостроек в Москве не было давно. Строители чутко реагируют на запросы рынка, предлагают более дешевый товар.

— Еще никогда в пределах МКАД нельзя было купить квартиру за 1,9 млн руб., — говорит риэлтор. — Да, это небольшие квартиры-студии, примерно 16 кв. м, однако это все же реальное жилье. К тому же оно подчас предлагается с большими скидками.

Если в начале 2016 года дисконт редко превышал 5%, то к концу года скидки выросли до 18%, а в отдельных случаях и выше.

На протяжении многих лет в столице на рынке главным был продавец. Сегодня ситуация изменилась: рынок регулирует покупатель. Спрос диктует предложение: в первую очередь уменьшается метраж квартиры, это характерно не только для эконом-, но и для бизнес-класса и даже для элитной недвижимости.

Любопытные процессы происходят и на вторичном рынке недвижимости. Если взглянуть на объявления о продаже, то до 80% — это, так сказать, фейковые квартиры. Их в реальной продаже не существуют, они «выставляются» с целью создания иллюзии предложения для поддержки цен. И лишь пятая часть объявлений — это реальные квартиры, которые действительно можно приобрести.

Такая ситуация отторгает многих потенциальных покупателей от вторичного рынка, поскольку на нем трудно найти подходящий объект. Поэтому они обращают свой взор в сторону новостроек, хотя в этом сегменте традиционно риски (как, впрочем, и цены) выше: примерно в среднем на 3,5%.

Возникает вопрос: что делать с этим мнимым рынком? По мнению Натальи Соломоновой, эти квартиры нужно либо убирать из раздела предложений, либо резко снижать цены.

— Сегодня многие продавцы оценивают свои квартиры, исходя не из ситуации на рынке, а из своих финансовых потребностей, — считает эксперт. — Причем, если еще в 2015 году они внимали аргументам риэлторов, то сейчас не желают их слушать.

Другой вариант поведения, ставший распространенным в последнее время: люди продают свои недвижимость, снимают квартиры для проживания и ждут, пока цены упадут, чтобы купить новое жилье.

Еще одна тревожная тенденция — рост количества разного рода мошенничеств со стороны так называемых черных маклеров. По данным директора департамента МЦБН управления вторичного рынка корпорации «ИНКОМ» МихаилаКуликова, число таких случаев возросло на 20—30%. Такие посредники обманывают покупателей.

И что особенно опасно — резко улучшилось качество поддельных документов. Дошло до того, что сегодня даже специалисты далеко не всегда способны отличить фальшивку от подлинника. А база паспортов в России закрыта: ею владеют только правоохранительные органы, что затрудняет проверку чистоты сделки.

Как перед прыжком с парашютом

По мнению Михаила Куликова, кризис, увы, повлиял и на психическое здоровье наших граждан. Поведение многих из них становится все менее предсказуемым. Нередко они отменяют уже согласованные сделки, правовая чистота которых сомнений не вызывает.

В нынешней ситуации умами наших граждан владеет беспокойство. Многие из них боятся приобретать жилье даже при наличии нужных сумм. И это, в принципе, объяснимо. Рынок недвижимости, как никакой другой, любит стабильность и прогнозируемость.

Как показывает практика, даже положительные перемены заставляют многих… отказываться от сделок. Недавнее исследование показало, что при покупке жилья человек испытывает по силе такой же стресс, как перед прыжком с парашюта.

— Сегодня у нас никто никому не верит, — констатирует Михаил Куликов.— И если не начать наводить порядок на рынке недвижимости, он воспрянет не скоро.

Пока же прогноз в целом неблагоприятный: в 2017 году цены на жилье упадут на 7—10%. Это сильно подкосит застройщиков. А без них нам никогда не решить жилищного вопроса.

Владимир ГУРВИЧ

fokti.yandex.ru, wikipedia.org, kvartiravmoskve.ru, mesto.ru

Источник: http://rcmm.ru/svoy-dom-nedvizhimost/33089-rynok-nedvizhimosti-prodat-lyuboy-cenoy-i-po-lyuboy-cene.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями: