Что такое доверительное управление недвижимостью

Содержание

Чем опасно доверительное управление недвижимостью?

cookelma/Depositphotos

Отвечает руководитель отдела новостроек «Юринфо недвижимость» Сергей Исаков:

Такие компании предлагают заключить договор на управление собственностью – в данном случае аренду квартиры.

Один из плюсов – то, что клиенту не нужно самостоятельно заниматься сдачей в аренду своих квартир как посуточно, так и в долгосрочную аренду.

Безусловно, если квартира у клиента одна, то теоретически ее можно сдавать и договариваться самостоятельно каждый раз. А если таких квартир несколько? Искать на каждую квартиру съемщика – достаточно трудоемкий процесс.

При доверительном управлении, естественно, какой-то процент от прибыли придется платить компании. Но есть и определенные преимущества: при смене съемщика заказывается клининговая служба, которая готовит квартиру к сдаче в аренду следующим физическим лицам.

Как таковых рисков нет, потому что оформляется нотариальная доверенность на управление собственностью.

Никто из компании доверительного управления не может распоряжаться квартирой как угодно, поскольку в договоре заранее прописано, что данная недвижимость предназначена только для сдачи в аренду.

Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Доверительное управление – это сервис, определенные услуги на рынке недвижимости, которые регламентируются законом, и, на мой взгляд, это выгодно для тех, у кого не одна, а несколько квартир.

Или если, например, человек находится за границей: ему удобно, что специалисты компании следят за его квартирой. Они информируют об износе мебели, о том, что необходимо для ремонта – все это фиксируется фотоотчетами.

Сам клиент только получает прибыль.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Доверительное управление недвижимостью (квартирой) регулируется законодательно. Выглядит это так: Вы заключаете договор с агентством недвижимости или риелтором, в договоре прописываете все необходимые условия по управлению Вашей недвижимостью.

Плюсы: это экономит Ваше время, Вам не нужно встречаться с жильцами самой, тратить время на поездки и показы квартиры, подачу объявлений, подбор жильцов и т. д. Хотя, учитывая, что Вы уже подали объявление, Вы уже сделали большую часть работы по сдаче.

Из минусов:

  • эта услуга платная, и агентству недвижимости необходимо платить процент либо от сделок, либо ежемесячное вознаграждение;
  • риелтор заинтересован в сдаче Вашей квартиры хоть кому-либо, то есть Вы не контролируете, кто там живет;
  • оплату квартиры вовремя, состояние квартиры контролирует именно агентство недвижимости, а не Вы. Для кого-то это плюс, но на практике недобросовестные агентства могут обмануть Вас как собственника.

В любом случае рекомендую Вам обязательно изучить текст договора на доверительное управление. Он должен быть не «типовым», скачанным из интернета, а сделанный под Вас и Ваши пожелания. Доверительное управление выгодно для Вас, если Вы не живете в городе, где находится квартира, и не имеете возможности приезжать туда часто.

Сколько можно заработать на аренде недвижимости?

Как выгодно сдать квартиру?

Отвечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Кирилл Кокорин:

Доверительное управление недвижимым имуществом – это передача собственником (учредителем) своего имущества по договору доверительного управления управляющему, который будет управлять имуществом в интересах собственника за вознаграждение.

В Вашем случае управление будет основываться, скорее всего, на сдаче Вашей квартиры по договорам найма или аренды как на длительные сроки, так и посуточно. Проще говоря, между Вами и нанимателями будет посредник, который за вознаграждение будет делать за Вас всю работу, а Вы будете получать доход.

Плюс в том, что участие собственника для взаимодействия с нанимателями или арендаторами не требуется. Управляющий от своего имени будет заниматься Всеми вопросами: рекламировать объект, искать нанимателей и проводить показы, заключать договоры, получать денежные средства, заселять и выселять нанимателей, обеспечивать сохранность имущества.

Собственник, в свою очередь, один раз в месяц или квартал будет получать выплаты от управления имуществом за минусом процентов, причитающихся управляющему в качестве вознаграждения.

Из минусов можем отметить, что доход от передачи имущества в управление во многом зависит от компетенции управляющего и рыночной привлекательности имущества, и в большинстве случаев доход собственника от передачи имущества в доверительное управление не превышает доход от обычной сдачи квартиры в наем или аренду от своего имени.

Отвечает заместитель директора ООО «Центр правового обслуживания» Лариса Науменко:

Правоотношения по поводу доверительного управления регламентирует гражданское законодательство.

Заключая договор доверительного управления, Вы остаетесь собственником квартиры, а управляющий сможет совершать в отношении квартиры действия, предусмотренные договором и законом, но только в Вашу пользу и в Ваших интересах.

Такие правила установлены статьями 209 и 1012 ГК РФ.

Иными словами, управляющий сможет сдавать квартиру с Вашего согласия и передавать Вам полученный доход, но не сможет по собственной воле ее продать, подарить и совершить другие действия, в результате которых собственником недвижимости станет иное лицо.

Как выгодно сдать в аренду квартиру в новостройке?

5 обновлений, которые помогут сдать квартиру дороже

Договор доверительного управления недвижимым имуществом подлежит государственной регистрации. При этом предельный срок доверительного управления составляет пять лет.

К минусам указанного вида правоотношений можно отнести снижение прибыли собственника. Услуги управляющего необходимо оплачивать, поэтому снижается доход хозяина квартиры по сравнению с суммами, которые он мог бы получать, сдавая жилье самостоятельно.

Также можно столкнуться со злоупотреблением полномочиями и неправомерными действиями со стороны управляющего. Например, недобросовестный управляющий решит сдавать помещение посуточно без уведомления собственника и получит в результате таких действий большую прибыль, чем предполагалось по условиям соглашения. До собственника в этом случае доход от аренды в полной мере не дойдет.

Для того чтобы обезопасить себя, стоит передавать свое имущество в доверительное управление только проверенным компаниями или ИП, имеющими хорошую репутацию. Договор необходимо заключать с соблюдением правил, установленных главой 52 второй части ГК РФ.

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Если Вы живете в другом городе, то доверительное управление при сдаче арендаторам на длительный срок Вам очень удобно. Вы заключаете договор с агентством за комиссию с каждого ежемесячного платежа и комиссию за сдачу и ежемесячно получаете перевод (за минусом 10-20% от арендной платы). Контроль за оплатой коммунальных услуг, получение платежей вовремя и смену арендаторов берет на себя агентство.

Если же Вам предлагается управление Вашей недвижимостью в качестве гостиничного посуточного проживания или хостела, то прибыль Ваша будет больше, но и рисков больше. Могут быть недовольны соседи, управляющая компания, могут вызывать полицию, происходить пожары и заливы, а отвечать за все Вам. И имущество портится в квартире гораздо быстрее, чем при долговременной сдаче.

Самый печальный случай – это когда у Вас берут квартиру в управление, говорят, что будут сдавать на долгий срок славянам, а сами заселяют 50 таджиков. Через месяц Вы имеете капитальный ремонт своей недвижимости и колоссальный жизненный опыт.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как опознать мошенников на рынке аренды жилья?

Инструкция: как зарегистрировать договор найма

Как сдать квартиру на длительный срок: 18 статей

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/chem_opasno_doveritelnoe_upravlenie_nedvizhimostyu/7216

Доверительное управление недвижимостью

Нередки случаи, что собственники недвижимости имеют желание ею эффективно распорядиться, но не знают, как это сделать. Например, квартира или  дом, в которой никто из членов семьи не проживает, или участок земли, которым не пользуются, могли бы приносить какой-то определенный и стабильный доход.

Можно попытаться самостоятельно распорядиться имеющейся недвижимостью. Но отсутствие опыта, необходимых навыков, компетенции может помешать выгодно и эффективно распорядиться имеющейся недвижимостью. Более того, из-за некомпетентности можно стать жертвой мошенников, тем самым лишиться квартиры или дома.

Чтобы этого не случилось, необходимо сдавать свою недвижимость под доверительное управление.

Под доверительным управлением недвижимостью понимается передача части своих прав от ее собственника к доверительному управляющему, на основании чего он сможет распорядиться этим имуществом, чтобы сдать его в аренду.

Чаще всего механизмом доверительного управления пользуются для того, чтобы извлечь максимальную прибыль с недвижимого объекта, не тратя на это со стороны собственника времени.

 Но для этого ему придется не только лишиться некоторой суммы на оплату услуг управляющего, но и передать ему часть прав по распоряжению этой недвижимостью. Только в таком случае управляющий сможет лично заниматься вопросом сдачи ее в аренду.

Сдача недвижимости в аренду не такой тривиальный вопрос, как это может показаться на первый взгляд. Сперва нужно изучить рынок недвижимости, подготовить имущество.

Например, если это квартира, то в ней предстоит сделать ремонт, закупить необходимую мебель, бытовую технику и т.п. После этого предстоит найти арендодателя, проверить его, договориться про условия аренды, заключить с ним договор. На этом вопрос не заканчивается.

Необходимо контролировать сохранность сданного в аренду имущества, своевременность выплат ежемесячных платежей.

При наличии одной квартиры или дома, сдать их можно и самостоятельно. Сложнее, если речь заходит о нескольких объектах недвижимости. Процесс их сдачи и контроля  соблюдения условий соглашений со стороны арендаторов усложняется. Доверительное управление недвижимостью применяется в следующих случаях:

  • собственник недвижимости имеет несколько объектов; в таких случаях собственники специально вкладывают имеющуюся у них наличность в покупку недвижимости, чтобы получать от этого постоянный доход;
  • собственник недвижимости на длительное время покидает место ее расположения;
  • выезд собственника за границу на постоянное место жительство, при этом недвижимость не продается, а остается в его владении.

Особенности доверительного управления недвижимостью

Особенности доверительного управления, его механизм закреплен законодателем в Гражданском Кодексе РФ.

В соответствии с его 53-ей статьей собственник недвижимости передает доверительному управляющему имущество на срок, который фиксируется в договоре.

В течение этого срока управляющий  может использовать переданный ему в управление объект только в интересах выгодоприобретателя. Особенности доверительного управления заключаются в следующем:

  1. Не все могут быть сторонами этого управления. Например, запрещено передавать недвижимость под эти цели государственным органам. Учредителем может быть только собственник имущества, как физическое, так и юридическое лицо. Управляющим может быть только частный предприниматель или юридическая компания.
  2. Договор на управление заключается только в письменной форме. Несоблюдение этого условия влечет за собой признание сделки недействительной.
  3. Если к управляющему переходят имущественные права, то обязательно нужно зарегистрировать сделку. В процессе перехода объекта под управление составляется акт приема-передачи. Допускаются другие документы вместо этого акта, но об этом должно быть указано в самом договоре.
  4. Подписанный договор не может быть заключен на неопределенный срок. Его действие во времени с некоторыми исключениями ограничивается пятью годами. Но тут есть нюанс. Как только срок договора истек, и никто из сторон не заявил про его аннулирование, соглашение еще на один срок пролонгируется автоматически.
  5. Право собственности на недвижимость при подписании договора на доверительное управление остается у ее владельца. Это означает, что права на проведение сделок по отчуждению недвижимости переданной под управление у управляющего нет.

Важно знать! Как только управляющий получает от учредителя имущество, оно будет отражаться  у управляющего на отдельном балансе.

На него заводится специальный счет для того, чтобы на него приходили средства вследствие управления переданному ему имуществу.

Несоблюдение этого требования будет расценивать действия управляющего такими, которые не отвечают интересам учредителя. Для расторжения соглашения это является существенной причиной.

В подписанном соглашении указываются сроки, а также, в каком порядке управляющий будет предоставлять отчеты. Все расходы, которые он будет нести в связи с получением прибыли от управления недвижимостью, удерживаются от получаемых в результате управленческой деятельности средств.

Как проходит передача недвижимости в доверительное управление?

Регистрация доверительного управления недвижимостью происходит только на основе подписанного договора. В нем должны быть отображены следующие моменты:

  • что именно передается, какое имущество, его состав; к соглашению обычно прилагают план недвижимости;
  • данные выгодоприобретателя; если это юридическое лицо, указывают его наименование, если физическое лицо – его имя; учредитель управления может пожелать, чтобы доход от недвижимости перечислялся другому лицу, например, его ребенку.
  • размер вознаграждения управляющего, в какой форме оно предусматривается;
  • на какой срок заключен договор

Налогообложение при доверительном управлении недвижимостью

При передаче имущества в управление права собственности на него  не переходят от одного лица другому.

Это означает, что имущество не реализуется, а значит, процесс передачи под управление не подпадает под обложение ни налогом на прибыль, ни НДС.

Важно знать! Передающая сторона при доверительном управлении не теряет  права насчитывать амортизацию по передаваемой под управление недвижимости. С точки зрения налогообложения такая передача имущества очень выгодна.

Иначе обстоит дело с управляющим. В его случае действия с полученным имуществом формируют налоговую базу по НДС.

Но обязанность уплачивать налог ложится на плечи не выгодоприобретателя, а именно управляющего даже при применении им упрощенной системы налогообложения.

Это означает, что управляющий обязан отразить проводимые операции с переданным ему под управление имуществом в налоговой декларации. То есть, именно он реально уплачивает налоги. Все операции по доверительному управлению отражаются в общей декларации.

Источник: http://o-nedvizhke.ru/obshhee/poleznye-stati/doveritelnoe-upravlenie-kommercheskoj-i-zhiloj-nedvizhimostyu.html

Что такое доверительное управление?

Доверительное управление – это передача актива в управление другому (доверенному) лицу с целью получения прибыли от этого управления. Фактически, доверительное управление – это услуга, которую управляющий оказывает владельцу актива на возмездной основе. Понятие доверительного управления присутствует в гражданском кодексе, а значит договор защищается в соответствии с законодательством.

У подобных правоотношений обычно 2 стороны:

  • Доверитель (тот, кто передает актив в управление);
  • Управляющий (тот, кто осуществляет управление активом в интересах доверителя).

Вознаграждение управляющего обычно фиксируется в процентах от дохода, поэтому работать «в минус» ему не выгодно.

Передают в управление обычно следующие активы:

  1. Недвижимость;
  2. Акции и облигации;
  3. Паи в инвестиционных фондах;
  4. Денежные средства.

Вообще говоря, даже банковский депозит является разновидностью доверительного управления.

Пользуются доверительным управлением тогда, когда у владельца актива нет времени, возможности или знаний для получения с него прибыли.

Доверительное управление недвижимостью

Такую услугу обычно оказывают риэлторские агентства или частные риэлторы. Востребована у тех собственников, которые владеют несколькими объектами и не имеют возможности/желания сдавать их самостоятельно. Также доверительным управлением недвижимостью пользуются, когда собственник территориально находится в другом относительно объектов своего владения регионе.

В этих случаях управляющий, как правило:

  • Ищет арендаторов и самостоятельно сдает помещения;
  • Взимает и контролирует арендную плату;
  • Самостоятельно оплачивает коммунальные услуги;
  • Следит за сохранностью имущества;
  • Решает спорные вопросы.

Доверительное управление ценными бумагами

Осуществляет либо частный управляющий активами, либо инвестиционная/брокерская компания. Подходит любому непрофессиональному участнику рынка ценных бумаг. При этом доверитель выбирает стратегию покупки/продажи ценных бумаг, а управляющий действует строго в ее рамках. Стратегия, например, может выглядеть так: 50% — «голубые фишки», 30% — гос. облигации, 20% — акции зарубежных компаний.

В связи с тем, что операции с ценными бумагами на бирже относятся к высокорисковым, гарантировать доходность невозможно. А значит, на первый план выходят репутация и наработанный опыт управляющего или инвестиционной компании.

Доверительное управление паями в инвестиционных фондах

Покупка ПИФа для доверителя сродни обращению к управляющему в предыдущем пункте. Только в этом случае уже есть готовые пакеты акций и облигаций и доверителю остается только выбрать размер пая и сектор инвестиций. ПИФ подразумевает управление огромными деньгами, которым занимаются профессиональные управляющие компании.

Доверительное управление на рынке Forex

Подразумевает, что доверитель присоединяется к стратегии управляющего, который показывает подходящее доверителю соотношение доходности и риска. Начинающему доверителю нужно помнить, что ПАММ-счета, как и сам Forex – достаточно рискованное предприятие, хотя в теории и высокоприбыльное.

Ключевой момент в любом виде доверительного управления – правильно выбрать управляющего. Основные нюансы выбора:

  • Репутация;
  • Опыт работы;
  • Величина риска потери вложений;
  • Уровень потенциальной доходности.

При этом если активов несколько, то лучше диверсифицировать свои риски по разным управляющим.

Олег Кожевников, «Школа Инвестора».

Что еще?

Источник: http://investorschool.ru/chto-takoe-doveritelnoe-upravlenie

Особенности доверительного управления недвижимостью

Владелец жилья может принять решение о сдачи его в аренду. С этого момента начинается поиск арендатора, предпринимаются попытки составить договор и проследить за правильностью выполнения его положений. Чтобы избежать проблем, собственник может использовать доверительное управление недвижимостью.

Под представленным понятием подразумевается передача части прав владельца недвижимости в отношении его имущества третьему лицу на основании договора и за определенную плату. В случае подписания договора собственник недвижимости становится учредителем управления.

Доверительный управляющий выполняет следующие функции:

  • осуществляет поиск арендаторов;
  • составляет договор аренды и заключает его;
  • передает недвижимость согласно акту приема-передачи;
  • оплачивает коммунальные платежи (если в договоре не указано, что это входит в обязанности арендатора);
  • устраняет возникающие поломки;
  • контролирует деятельность обслуживающих организаций (кнининговых, ремонтных компаний);
  • принимает ежемесячную оплату от нанимателя;
  • контролирует сохранность имущества;
  • заключает договор страхования в отношении переданного имущества;
  • разрешает конфликтные ситуации с арендаторами и предотвращает их возникновение.

Услуги доверительного управления востребованы собственниками нескольких площадей, проживающими в другом городе или теми, у кого нет времени на управление имуществом.

Управляющий понадобится собственнику коммерческой недвижимости. Рынок подобных услуг в нашей стране начал формироваться около 20 лет назад. Объектами аренды стали офисы и помещения, ранее используемые владельцем. Со временем стал функционировать и механизм аренды жилых помещений.

Коммерческая недвижимость сдается с целью получения дохода и рассматривается исключительно как источник прибыли, а не помещения для использования самим собственником.

К категории коммерческой недвижимости относят:

  • помещения для розничной торговли;
  • площади свободного назначения;
  • офисные площадки;
  • индустриальная недвижимость (цех, склад, промышленные помещения);
  • дома и квартиры для долгосрочной и краткосрочной аренды.

В данном контексте управляющий может подбирать недвижимость для покупки собственником с последующей сдачей в аренду.

Вознаграждение за услуги управляющий может получать в виде фиксированной суммы или в виде определенного договором процента от суммы полученных арендных платежей.

Плюсы и минусы доверительного управления

Пользование услугой третьих лиц  имеет свои явные плюсы и минусы.  К положительным моментам можно отнести:

  • профессионализм. Самостоятельная сдача в аренду подразумевает использование большого объема профессиональных знаний в области юриспруденции, в частности, недвижимости. Специально обученный управляющий компетентен в вопросах, связанных с арендой, что существенно снижает вероятность ошибки и возникновения непредвиденной ситуации.
  • опыт. За много лет работы управляющая компания получила опыт в применении норм права, связанных с арендой помещений разного типа. Кроме того, специалист знает о разнообразных путях получения прибыли.
  • стабильность. Если один арендатор расторгнет договор, компания найдет нового. Собственник не будет тратить время и усилия на поиски, но получит стабильную прибыль.
  • безопасность. Договор с надежной управляющей компанией снижает риск мошенничества при сдаче в аренду коммерческой и иной недвижимости. Будущий арендатор тщательно проверяется до начала сотрудничества, а договор составляется с учетом защиты интересов собственника.
  • экономия времени. Передача доверительному управляющему части своих прав позволяет собственнику освободить время для другой работы, не теряя при этом доход.

Кроме плюсов существуют и минусы такого сотрудничества:

  • дополнительные расходы. Работа управляющего должна оплачиваться. Стоимость услуг вычитается из средств, полученных в качестве оплаты аренды помещений. Их этой же суммы вычитается стоимость обслуживания помещений и платежи за проводимые работы. При этом прибыль собственника снижается.
  • риск. Насколько бы хорошо ни была проверена репутация управляющего, всегда существует вероятность злоупотребления полномочиями и мошенничества. Недвижимость – дорогой актив, что повышает уровень риска и ответственности.

Каким образом осуществляется налогообложение

Передача имущества в доверительное управление не отменяет необходимости уплаты налога собственником. Доверительный управляющий обязан вести отдельный бухгалтерский баланс, в котором отражены средства, связанные с переданной недвижимостью. При этом учёт ведется по каждому договору отдельно.

Особое внимание уделяется налогу на прибыль и налогу на имущество организации.

  1. Налог на прибыль. Налоговая база для уплаты налога определяется сторонами сделки в соответствии со ст. 276 НК РФ. С точки зрения управляющего, прибылью является сумма выплаченного ему вознаграждения. Эта сумма и учитывается при налогообложении. Расходы, возникающие при управлении, будут отнесены к расходам специалиста, если в условиях договора не указан пункт о возмещении этих средств.

Управляющий обязуется отчитываться по суммам доходов, полученных от аренды и других операций, связанных с доверительным управлением, на ежемесячной или ежеквартальной основе (согласно условиям договора). С той же периодичностью формируется и отчет о расходах.

Эти данные используются собственником при расчете налоговой базы для уплаты налога на прибыль, которая была получена от операций с имуществом. Если выгодоприобретатель по договору совпадает с собственником имущества, полученные доходы относят к выручке  или внереализационным доходам.

Если выгодоприобретатель – другое лицо, доход относится к внереализационному (ст. 276 НК РФ).

Собственник уплачивает налог на прибыль в соответствии с графиком платежей, вне зависимости от периодичности поступления выплат от  управляющего. Налоговым периодом является год, отчетность по налогу на прибыль формируется по истечении квартала, полугодия и 9 месяцев.

  1. Налог на имущество организации. Объектом налогообложения в данном случае признается движимое и недвижимое имущество юридического лица. Имущество, переданное в доверительное управление, учитывается на балансе собственника в качестве основных средств. Из этого следует, что учредитель управления является плательщиком по налогу на имущество организации в отношении имущества, преданного в доверительное управление. Налоговым периодом является год, а отчетным – квартал, полугодие и 9 месяцев.

Налоги могут быть уплачены управляющим за собственника, если он будет выполнять функции налогового агента. Это условие отдельно оговаривается и прописывается в договоре.

Регистрация доверительного управления и правовое регулирование

Взаимоотношения между учредителем управления и доверительным управляющим регламентируются 53 главой Гражданского кодекса РФ. Основой взаимодействия является договор.  Соглашение между сторонами должно быть заключено в письменной форме.

Договор должен быть зарегистрирован в том же порядке, что и договор купли-продажи. Отмечают, что регистрации подлежит не сам договор доверительного управления, а переход части прав собственника к другому лицу.

  Срок договора не должен превышать 5 лет.

По завершении срока действия договор может быть продлен автоматически, если ни одна из сторон не заявила о своем намерении отказаться от сотрудничества.

Дата подписания договора может не совпадать с моментом вступления его в законную силу. Для третьих лиц договор является значимым с момента его государственной регистрации.

Изменений условий уже действующего договора с арендаторами это не влечет, при этом каждый из них должен быть проинформирован о правах и обязанностях управляющего.

До момента регистрации соглашения, даже если договор подписан, перед арендаторами и другими лицами отвечает собственник недвижимости.

Подписывая документы, специалист управляющей компании должен ставить  отметку Д.У. (доверительный управляющий). Отдельно следует проинформировать нанимателей о необходимости оплаты аренды управляющему.

Как заключается договор

Договор между  доверительным управляющим и владельцем недвижимости заключается в письменной форме и содержит следующие основные положения:

  • права и обязанности управляющего;
  • права и обязанности собственника;
  • реквизиты сторон;
  • условия расторжения соглашения;
  • разрешение спорных вопросов;
  • условия продления срока действия договора;
  • размер вознаграждения управляющего и способ его получения;
  • сроки предоставления отчетности;
  • дата вступления договора в силу
  • подписи сторон.

При необходимости стороны могут включить дополнительные пункты в свой договор. Поручить составление документа лучше специалисту.

Советы при назначении доверительного управления

Доверить управление своим имуществом стоит компании, которая не первый год оказывает подобные услуги. Можно воспользоваться рекомендациями знакомых или информацией из интернета. Окончательное мнение сформируется только после совместной работы и получения первых результатов.

Пунктами договора следует предусмотреть отсутствие возможных способов введения в заблуждение собственника, сокрытия дохода или информации. Доверительный управляющий будет ассоциироваться с собственником недвижимости, что влечет за собой и репутационные риски.

  Договор между сторонами должен минимизировать риск различного происхождения и защищать интересы собственника и его имущество.

Источник: https://lawhelp.center/kvartira/ostalnoe/doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimostyu.html

Что такое доверительное управление имуществом?

Доверительное управление недвижимостью применяется в основном в коммерческих целях. Например, если гражданин занимается сдачей в аренду жилой и нежилой недвижимости. Если сдаваемый объект один, проблем не возникает. Арендатор самостоятельно занимается оформлением договоров и взиманием арендной платы.

Но если речь идёт о нескольких объектах и при этом арендодатель проживает в другом городе или области, возникают трудности с юридическим сопровождением сделки. В такой ситуации и применяется доверительное управление имуществом.

Здесь выписывается доверенность на третье лицо, которому собственник передаёт право управлять недвижимостью. Обычно составляется двухсторонний договор, где прописаны обязанности и ответственность сторон. Например, управляющий принимает имущество без права продажи.

Доверительное управление применяется и в наследственных делах. Если между претендентами возникают имущественные споры, доверенность выписывается на нотариуса, который получает право управлять недвижимостью, до передачи её законному наследнику.

Что можно передавать в управление

Доверительное управление (без права продажи) распространяется в основном на коммерческие объекты, которые приносят прибыль владельцу. Согласно законодательству, доверенность на временное управление можно оформить на следующее недвижимое имущество:

  • офисные помещения;
  • склады;
  • торговые точки;
  • объекты жилой недвижимости;
  • промышленные предприятия и комплексы.

Обратите внимание, что совместно с недвижимостью в доверительное управление переходят денежные средства и ценные бумаги. Отдельно оформить доверенность на управление финансами нельзя, только если они являются неотъемлемой частью имущества.

Доверительное управление недвижимостью нельзя оформить на объекты, изъятые из оборота. Кроме того, не допускается передача прав на управление водными ресурсами, лесными массивами и природоохранными зонами.

При этом можно передавать имущество с наложенным на него обременением. Об этом собственник обязан известить управляющего. В противном случае последний вправе расторгнуть договор и получить материальную компенсацию в размере годового вознаграждения за оказанные услуги.

Общие положения

Каждая доверенность на управление недвижимостью имеет свои особенности и нюансы, которые оговариваются между собственником и управляющим. Поэтому приведём общие положения временной передачи права собственности.

  1. Договор заключается на строго определённый срок. По закону, доверенность не может выписываться на срок более 5 лет. Если стороны не расторгли соглашение и не вносили в договор изменения, доверенность продлевается на аналогичный срок на прежних условиях.
  2. Управляющий вправе самостоятельно выбирать способ управления недвижимостью, без права продажи вверенного объекта.
  3. Проводя сделки с недвижимостью, управляющий всегда действует от своего имени, однако, в документах совместно с подписью ставится приставка Д. У. (доверительный управляющий).
  4. Согласно действующему законодательству, доверенность на распоряжение имуществом выписывается только на индивидуального предпринимателя или организацию. Такой вид деятельности попадает под определение «коммерция» и облагается налогом.
  5. Объект недвижимости, на который выписана доверенность, исключается из общей имущественной массы собственника. Соответственно не допускается передача имущества в счёт взыскания долгов собственника. Исключением является, ситуация, когда объект, переданный в доверительное управление, считается залогом.

Обязательные пункты

Условия обязательные к исполнению согласно договору, регламентированы Гражданским кодексом. Вот перечень пунктов:

  • наименование объекта, переходящего к управляющему. Если имущество сложносоставное, прилагается опись;
  • указать заинтересованное лицо, в интересах которого будет действовать управляющий;
  • стоимость услуг по доверительному управлению. Если финансовый вопрос неинтересен сторонам, в данном пункте указывается – безвозмездно;
  • временные рамки.

Если по данным пунктам не достигнуто соглашение сторон, договор не имеет юридической силы. Помимо обязательных пунктов, рекомендуем согласовать следующие условия:

  • ограничений по доверенности. Например, без права продажи;
  • возможность передачи управляющим своих полномочий другому субъекту;
  • варианты управления недвижимостью;
  • график предоставления управляющим отчёта о своих действиях;
  • возмещение финансовых затрат, возникших при доверительном управлении имуществом;
  • ответственность при нарушении условий договора.

Обязанности и ответственность управляющего

Учитывая, что главным действующим лицом такого договора является сторона, на которую выписана доверенность, полезно будет рассмотреть права и ответственность. Итак, управляющий вправе:

  1. Самостоятельно привлекать арендаторов, с целью получения максимальной выгоды.
  2. Заключать договора и следить за соблюдением условий, включая взимание арендной платы.
  3. Страховать вверенное имущество с целью снижения рисков.
  4. Следить за своевременной оплатой счетов за предоставленные коммунальные услуги. Если в договоре с арендатором этот пункт не указан, оплачивать счета самостоятельно.
  5. Следить за сохранностью вверенного имущества, даже в ущерб собственным интересам.
  6. Урегулировать конфликтные ситуации с арендаторами.

Если управляющий не справляется со своими обязанностями, он несёт материальную ответственность. В частности, возместить собственнику упущенную выгоду либо стоимость испорченного имущества.

Обратите внимание, что договор, может быть расторгнут в одностороннем порядке. В этом случае, инициатор обязан возместить другому участнику сделки понесённые убытки.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Источник: http://YuristZnaet.ru/zhilischnyj-vopros/doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimostyu.html

Доверительное управление объектами недвижимости. Часть 2

Разобравшись с сутью доверительное управление объектами недвижимости, в прошлой статье, сегодня хотел подробно описать плюсы и минусы их передачи управленцам. Ну и перечислим функции доверительного управляющего.

Сейчас очень много компаний предлагают услуги в доверительное управление объектами недвижимости. В основном они сконцентрированы в Москве и Санкт-Петербурге.

 Оно и понятно. Цены там и на саму недвижимость, и на ее аренду значительно выше, а значит и выгоднее работать именно там, а не в глубинке Сибири. Однако, интерес к данным услугам растет со стороны владельцев недвижимости, а это порождает рост и компаний предлагающие данные услуги. Спрос – рождает предложение. И в связи с ростом конкуренции между ними, многие крупные игроки обратили свое внимание и на регионы.

Поэтому, в независимости от места Вашего проживания, ищите и изучайте все возможные варианты. Не хватайтесь за первое же предложение, которое Вам попалось. Делайте тщательный анализ, так как от Вашего решения зависит уровень Вашего дохода.

Доверительное управление объектами недвижимости. Функции управляющего

Как не странно, но не все до сих пор понимают, какие функции должен выполнять профессиональный управляющий. Для большинства, это просто тупой поиск арендодателей. Дам небольшой, и далеко не полный список их функций.

  • Анализ рынка недвижимости. Цель тут одна – поиск наиболее выгодной арендной ставки. 
  • Поиск арендаторов. Вроде все просто, но по факту тут важно найти именно платежеспособных и добросовестных арендаторов. Если сдаете жилую площадь, вряд ли кто захочет вернуться в раздолбанную квартиру, без окон, разрисованными и разодранными обоями, или побитой кафельной плиткой.
  • Оформление договора аренды данного помещения, где прописаны все возможные права и обязанности сторон.
  • Контроль над своевременным получением ежемесячной платы.
  • Своевременная оплата всех коммунальных платежей.
  • Стабильная выплата собственнику оговоренной договором суммы, в независимости от факта сдачи объекта в аренду. Т.е. удалось или нет найти арендатора, это уже головная боль управляющей компании. Оплата собственнику все равно должна уйти вовремя.
  • Контроль над сохранностью переданного имущества. Тут речь идет не только за состоянием самой квартиры, офиса, или складов. Но и контроль состояния попутно сданной в аренду мебели, офисной оргтехники, стеллажей и так далее.
  • Оказание попутных бытовых услуг. Например, уборка территории, ремонт помещений, установка сигнализаций и так далее. Само собой тут имеется ввиду, что не сама управляющая компания должна это делать, а обязана нанимать соответствующие службы и фирмы, выполняя роль посредника.
  • Страхование недвижимости от различных рисков, включая полную или частичную утрату стоимости вследствие пожаров, наводнений, действия третьих лиц, и других бедствий.
  • Разруливание различных спорных ситуаций.
  • Проведение фото или видеоотчета для собственника, для контроля им состояния объекта недвижимости (особенно, если владелец живет в другом городе или стране).

Плюсы и минусы доверительного управления

Попробую сформировать небольшой список явных плюсов и минусов в доверительное управление объектами недвижимости. Начнем, как обычно, с преимуществ.

  1. Экономия времени. Не надо искать арендаторов, заниматься оплатами, да вообще ничего не надо делать, кроме получения денег. 
  2. Стабильность. Как писал выше – Вас совершенно не должно волновать наличие арендаторов. Вы стабильно получаете ежемесячный доход, в независимости ни от каких условий.
  3. Безопасность. Опытные и профессиональные управленцы всегда страхуют имущество собственника и несут полную ответственность за их сохранность.
  4. Свобода. Передав управление, Вы уже не привязаны ни к городу, ни к стране, где данная недвижимость расположена. Путешествуйте, или переезжайте куда пожелаете. Никакой якорь Вас не держит.
  5. Низкие требования к знаниям. Сдавать недвижимость в аренду самостоятельно, требует знаний очень многих нюансов, начиная от способов рекламы для поиска арендаторов, заканчивая юридическими тонкостями, для оплаты налогов.
  6. Пассивность. По сути, это главное преимущество. Это абсолютно пассивный доход, не зависящий от Вашего участия и количества потраченного на него времени.

Ну, пару минусов, на закуску: 

  1. Доверие. Самая главная проблема в начале – это поиск действительно профессиональной управляющей компании или частного управленца, которому можно доверить дорогой актив.
  2. Дополнительные расходы. При доверительном управлении уже не получится работать по серым схемам. Придется платить налоги. Плюс различные расходы вроде уборки территорий, клининговых компаний, страховки и так далее.

Источник: http://knopki-bablo.net/investitsii/doveritelnoe-upravlenie-obektami-nedvizhimosti.html

Чем доверительное управление недвижимостью отличается от аренды?

Мне предложили отдать недвижимость в доверительное управление.

Источник: Forbes.ru

 

Отвечает: Владимир Минеев, управляющий партнер компании «Минеев и партнеры» 

Ответ

Сдача недвижимости в аренду — дело непростое.

С ней сопряжены хлопоты и беспокойство, обусловленные поиском порядочных и платежеспособных арендаторов, контролем за использованием помещений, а также за бесперебойным  поступлением арендной платы.

Кроме того, собственнику приходится решать хозяйственные вопросы, связанные с эксплуатацией объектов. Весь этот груз проблем можно переложить на плечи компании, предлагающей услуги по доверительному управлению недвижимостью.

По данным столичных риэлторов, в Москве в доверительное управление попадает до 15-20% сдаваемых квартир, около 50% складских и логистических помещений и порядка 90% бизнес центров.

Основным нормативным актом, регулирующим данные отношения, является Гражданский кодекс РФ, а именно Глава 53 «Доверительное управление имуществом».

По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

Сразу хотелось бы обратить внимание на то, что доверительное управление — это не посредническая схема работы, по которой работает большинство агентств по сдаче недвижимости в наем, заключающаяся в поиске арендаторов и их заселения, на чем функция агентства считается выполненной.

Договор доверительного управления имуществом относится к числу договоров об оказании услуг. Целью данного договора является управление имуществом в интересах определенного лица. Поэтому его предметом выступает не имущество, передаваемое в управление, а те юридические и фактические действия, которые должен совершать управляющий по управлению переданным ему имуществом. 

Т.е. по договору доверительного управления все бремя, как по сдаче, так и по содержанию имущества, а так же по исполнению договора аренды лежит на доверительном управляющем. Проще говоря, учредитель управления (собственник недвижимости) в час «Х» получает от доверительного управляющего доходы от управления имуществом, все остальное — забота управляющей компании.

Услуга доверительного управления  имеет, разумеется, свою стоимость. Обычно это сумма в районе 10% от полученного за год дохода от сдачи в аренду недвижимости.

Однако владелец недвижимости может дополнительно подстраховаться от убытков, обозначив в договоре минимальный фиксированный платеж, который управляющая компания будет обазана перечислить ему в любом случае, даже если указанную сумму не удастся собрать с арендаторов.

Кроме того, управляющие компании готовы предложить арендаторам уборку помещений, охрану и прочие дополнительные услуги, которые арендатору все равно каким то образом придется организовывать.

Управляющие компании решают задачи повышения инвестиционной привлекательности объекта и снижения издержек эксплуатации, обеспечивают собственникам получение максимальной прибыли, а арендаторам комфортное использование объекта.

Что касается самого договора доверительного управления, то он должен быть заключен в письменной форме,  необходимо соблюсти существенные условия договора, такие как состав имущества, передаваемого в доверительное управление, указать лицо, в интересах которого осуществляется управление имуществом, размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договорам и срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пять лет.

Обычно в договоре указывается, что доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости об интересах выгодоприобретателя или учредителя управления, возмещает выгодоприобретателю упущенную выгоду за время доверительного управления имуществом, а учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, а также упущенную выгоду.

Передавая имущество в доверительное управление следует внимательно отнестись к обязанностям доверительного управляющего по сохранности переданного ему имущества, условиям его эксплуатации, его ответственности в следствие причинения вреда, и т.д. Обычно я советую клиентам обязательно включать в договор условие о страховании имущества.

Договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:

— смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица — выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;

— отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;

— смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);

— отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

— отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце пятом настоящего пункта, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;

— признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

Источник: http://bishelp.ru/svoe-delo/spravka/chem-doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimostyu-otlichaetsya-ot-arendy

Доверительное управление коммерческой недвижимостью

С управлением недвижимостью сталкивается буквально каждый из нас.

Но одно дело, когда речь идет об управлении единственной квартирой, и совсем другое дело, когда встает вопрос об управлении несколькими объектами жилой или коммерческой недвижимости.

И в том, и в другом случае нам на помощь приходят управляющие компании (УК), только задачи этих УК серьезно отличаются друг от друга.

1. Непосредственное управление самими жильцами — собственниками квартир.

Доверительное управление коммерческой и жилой недвижимостью

Более того, из-за некомпетентности можно стать жертвой мошенников, тем самым лишиться квартиры или дома. Чтобы этого не случилось, необходимо сдавать свою недвижимость под доверительное управление.

Под доверительным управлением недвижимостью понимается передача части своих прав от ее собственника к доверительному управляющему, на основании чего он сможет распорядиться этим имуществом, чтобы сдать его в аренду.

Управление недвижимостью

нет необходимости подстраивать свой личный график, например, под более оптимальное время для сдачи объекта в аренду. Весь спектр задач и ответственности сторон прописываются в заключаемом договоре.

Устных договоренностей быть не может.

Обязанности, права сторон, порядок выплаты вознаграждения и разрешения конфликтных ситуаций должны быть закреплены сторонами в письменной форме. Передавать недвижимость в доверительное управление выгодно крупным компаниям, обладающим огромными площадями.

Доверительное управление недвижимостью

Партнёрские отношения складываются на основании взаимного выгодного сотрудничества сторон и юридически определяются составлением договора между сторонами. Когда речь идёт о недвижимости, управляющий чаще сдаёт объект в аренду.

Составление договора аренды сторон о том, что принадлежащая лицу недвижимость отчуждается арендатору не непосредственно, а опосредованно действиями доверительного управляющего – неотъемлемое правило для таких ситуаций.

Установленный порядок для формирования имущественного распорядительного базиса.

Требования надзорных органов к коммерческой недвижимости более строгие, и при несоблюдении правил пожарной безопасности или санитарных норм есть риски закрытия объекта.

А контроль соблюдения норм и правил ложится на собственника помещения. Компания Club Rentals, управляя коммерческой недвижимостью частных собственников, обеспечивает доходность объекта и сокращение издержек, и решает все административные, юридические задачи, и вопросы технического обслуживания и эксплуатации.

Эффективное доверительное управление недвижимостью в Красноярске

Разбираемся в выставленных счетах, чтобы вы не переплачивали за лишние услуги. Своевременно оплачиваем коммунальные платежи, чтобы не было пени.

Стоимость управления недвижимостью составляет примерно 10% от арендной платы. Окончательная величина процента зависит от многих факторов, т.к. все объекты разные. Поэтому цена устанавливается индивидуально для каждого клиента.

Если мы не сдали ваш объект в аренду — вы нам не платите, но мы продолжаем искать арендатора. Я в течении трех лет уезжаю на зимний период в Тайланд, т.

Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают.

В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника. В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему.

Что такое доверительное управление недвижимостью

Делается это в интересах доверительного управляющего или иного третьего лица.

Важно запомнить, что такие сделки предусматривают управление объектами имущества в пользу третьих лиц (выгодоприобретателей).

По общим правилам тут также не предусмотрено получение любой материальной выгоды последним. Также необходимо разъяснить, что под объектами недвижимости, которые передаются в управление, подразумеваются различные имущественные комплексы, отдельно стоящие здания, их части, а также земельные участки .

Все это можно переложить на плечи организации, осуществляющей услугу доверительного управления имуществом.

Предположим, у вас несколько квартир, либо вы переехали в другой город или страну, но не хотите продавать свою квартиру и нет возможности самостоятельно решить вопрос сдачи в аренду. Самым выгодным решением в данной ситуации будет заключить договор доверительного управления недвижимостью и останется только своевременно получать доход от своей недвижимости.

Источник: http://myeconomist.ru/doveritelnoe-upravlenie-kommercheskoj-nedvizhimostju-19287/

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: