Что такое ничтожная сделка с недвижимостью

Содержание

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Гражданский кодекс Российской Федерации

Пожалуй, для каждого из нас квартирный вопрос является самым актуальным. При проведении сделок с недвижимостью добросовестные покупатели могут попасться на уловки мошенников, а их собственность может быть присвоена другим людям. В законодательстве есть понятие «срок исковой давности по сделкам с недвижимостью». Что это такое и как его можно использовать при оспаривании сделок?

Значение термина

Гражданский кодекс Российской Федерации содержит определение данного термина (статьи 181, 195-205). Под данным понятием понимают промежуток времени, который прошел после совершения сделки с недвижимостью. В течение этого периода сделка может быть оспорена, а ее результат признается недействительным только в суде. Необходимость данного периода заключается в защите прав собственников.

На практике этот термин довольно часто применяется юристами в судебных спорах по купле-продаже недвижимости, разделу имущества после развода супругов, договорам дарения. Нередко при оформлении документов для купли-продажи допускаются ошибки. Некоторые легко поправимы, для устранения других же может потребоваться и судебное разбирательство. Если истек срок исковой давности, участники сделки уже не смогут подать исковое заявление в суд.

Что он подразумевает?

Этот период необходим для того, чтобы одна из сторон сделки успела подать судебный иск на нарушителя. Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует эти нормативно-правовые отношения. Изменить время этого периода невозможно.

Законодательно закреплены две разновидности данного периода – общий и специальный. Общий применяется, как правило, в судебных спорах по договорам купли-продажи, его длительность — 3 года. Специальный же не ограничивается 3-летним периодом.

Специальный срок исковой давности по сделкам с недвижимостью требуется при решении вопросов, возникающих после их признания недействительными.

Длительность специального периода согласно законодательству может составлять:

  • 3 месяца (если нарушается право преимущественной покупки).
  • Полгода (если иск оформляется чекодателями).
  • Год (если иск связан с грузоперевозками).
  • 2 года (если иск касается некачественно выполненной работы).
  • 5 лет (если покупатель выявил существенные недостатки строительной фирмы).

Когда вступает в силу?

На период исковой давности не может повлиять инициатива одного из участников сделки. Согласно российскому законодательству, данный период наступает сразу после того, как одна из сторон договора узнала о нарушении, приносящем ей ущерб.

Однако не все физические лица могут знать о или догадываться нарушениях из-за неопытности. Исходя из этого, срок исковой давности по сделкам с недвижимостью наступает после выявления факта правонарушения и информирования о нем сторон договора.

Можно ли приостановить течение данного периода? Российское законодательство гласит о том, что это можно сделать при ситуациях:

  • Произошла чрезвычайная ситуация (определяется при каждом случае индивидуально).
  • Стороны сделки проходят службу в Вооруженных силах.
  • Приостановлено действие законодательного акта, который регулировал данные правоотношения.

Период исковой давности может быть прерван и вновь возобновлен, когда одна из сторон составила судебный иск либо другая признала факт содеянного правонарушения.

Оспоримые сделки

Оспоримыми сделками называются операции с недвижимость, легитимность и действительность которых признается решением суда. Законодательство определяет следующие признаки оспоримой сделки:

  • Заключение договора произошло под условием обмана, насилия, угрозы жизни и здоровью либо по преднамеренному сговору сторон.
  • Сделка совершалась одной из сторон при стечении тяжелых обстоятельств на невыгодных для нее условиях.
  • Договор заключался под влиянием заблуждения (наличие данного факта доказывается в судебном порядке).
  • Если одна из сторон договора – недееспособное или несовершеннолетнее лицо, действовавшее без согласия опекунов или законных представителей.
  • Если для сделки не было получено согласие одного из супругов.

Если при данных ситуациях суд признает совершенные операции с имуществом недействительными, ответчик обязуется вернуть полученное имущество истцу. Полученные доходы ответчика становятся собственностью государства. Период исковой давности в случае оспоримых сделок составляет год, однако может быть и продлен судом.

Притворные сделки

Притворными сделками называются действия, совершаемые для того, чтобы прикрыть одну из сторон. Такие действия при любых обстоятельствах признаются недействительными. Например, когда физическое лицо заключает договор купли-продажи недвижимого имущества с фирмой или предприятием, но который оформляется как сделка обмена.

Мнимые сделки

Мнимые сделки – это операции, совершаемые без реальных намерений с целью заблуждения определенных лиц. Нередко данные махинации совершаются для того, чтобы скрыть имущество от налоговой инспекции. К примеру, стороны совершают сделку по купле-продаже недвижимости, но фактически обязанности и правовые последствия не возникают и не меняются.

Ничтожные сделки

Судебные споры по недвижимости являются одними из самых сложных, особенно если это касается признания ничтожности или недействительности сделки. В статьях 168-172 Гражданского Кодекса приводятся условия признания ничтожности сделок, к ним относятся:

  • Операции, которые не соответствуют действующим законодательным нормам.
  • Действия, противоречащие законодательным основам и нравственности.
  • Сделки мнимые либо притворные.
  • Действия, совершаемые недееспособными гражданами и несовершеннолетними.

Важно отметить, что операции с недвижимостью могут признать законными в судебном порядке, если они совершались опекунами, родителями, усыновителями недееспособных или несовершеннолетних лиц с целью получения выгоды последними. Примечательно, что ничтожные сделки признаются недействительными и без решения суда. В суд вправе обратиться заинтересованное лицо для устранения юридических последствий сделки.

Раздел имущества: срок исковой давности

В 38 статье Семейного Кодекса РФ говорится о том, что период исковой давности по вопросам, касающимся раздела супружеского имущества, — 3 года, как и в общих случаях. Однако данная статья не уточняет, с какого момента необходимо отсчитывать этот период.

В 9 главе 200 статье Гражданско-правового Кодекса указано, что срок исковой давности отсчитывается после того, как одна из сторон операции с недвижимостью узнает о нарушении своих прав. Таким образом, при возникновении споров по разделу имущества, один из бывших супругов может подать исковое заявление в суд и через несколько лет после развода в случае необходимости.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью: дарение

Договор дарения также может быть признан недействительным в судебном порядке. Срок исковой давности составляет 3 года, однако отсчитывается он с момента вступления договора в силу. Если же иск подается третьим лицом, отсчет срока ведется с того момента, как оно узнало о дарении.

Согласно 181 статье гражданского законодательства, данный период не должен быть более 10 лет. Дарственная будет признана недействительной, если истец предоставит доказательства.

Дар необходимо будет вернуть в том виде, в котором он был первоначально, иначе ответчик выплачивает его полную стоимость.

Наследство

Нередко в судебной практике возникают споры по недвижимости, касающиеся наследования. Период исковой давности при таких обстоятельствах законодательно не закреплен, поэтому заявление в суд можно подать через несколько лет.

Это касается ситуаций, когда наследник фактически владеет имуществом, однако у него нет права собственности.

А в спорах, касающихся раздела наследства, когда происходим оспаривание завещания, 3-летний период возможной подачи иска устанавливается 196 статьей Гражданского Кодекса.

При совершении операций с недвижимым имуществом нередко возникают разногласия сторон договора. Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью является гарантией прав их добросовестных участников. В общем случае длительность данного периода — 3 года. Сделки могут быть как ничтожными, так и оспариваемыми. На это необходимо обязательно обращать внимание при составлении искового заявления.

Источник: http://fb.ru/article/249553/srok-iskovoy-davnosti-po-sdelkam-s-nedvijimostyu-grajdanskiy-kodeks-rossiyskoy-federatsii

Признание сделки с недвижимостью ничтожной | Ошеров, Онисковец и Партнеры

Не все сделки, проводимые с недвижимостью, являются законными – некоторые из них могут быть заключены с нарушением законодательства, а значит, являются ничтожными. Но что такое ничтожная сделка с недвижимостью, можно ли ее оспорить и что делать в таких ситуациях? Ответы на эти вопросы вы найдёте в данной статье.

В каких случаях сделка с недвижимостью является ничтожной?

В юриспруденции существует два сходных, но отличающихся между собой понятия – оспоримая и ничтожная сделка.

разница между ними в том, что признание оспоримой сделки с недвижимостью недействительной происходит по решению суда, а ничтожной сделка является с момента заключения и специального признания не требует.

По сути, ничтожная сделка – это частный случай недействительной сделки, но нарушение законодательства является настолько явным, что это не требуется специально доказывать.

В каких же случаях сделку можно назвать ничтожной? Вот основные причины:

  1. Прямое нарушение Конституции, федеральных или местных законов, других нормативных актов – каждая заключаемая сделка должна соответствовать действующему законодательству в данной сфере. Если это не так, такая сделка не может рассматриваться как законная.
  2. Сделка является мнимой – то есть, на самом деле не порождает юридических последствий и правоотношений, которые декларируются при ее заключении. В качестве примера можно упомянуть распространенную схему, когда должник якобы продает недвижимость знакомому или родственнику, но денег на самом деле не получает и продолжает пользоваться объектом. Но кредитор при этом не может отобрать имущество, поскольку у него уже другой владелец.
  3. Сделка является притворной – то есть, заключается с целью прикрыть собой другую, условия которой разглашать не хочется. К примеру, часто люди, продавая квартиру, не хотят уплачивать налог, поэтому формально оформляется дарственная, а деньги за недвижимость передаются негласно.
  4. Одна из сторон не имеет достаточной дееспособности – по закону сделку могут заключать только стороны, которые достигли определенного возраста, не имеют психических заболеваний. Если это условие не соблюдается, такая сделка является ничтожной.
  5. Сделка противоречит основам правопорядка и нравственности – хотя такая формулировка является достаточно размытой, она нередко применяется для оспаривания сделок и признания их ничтожными.
  6. Не соблюдена форма сделки – даже если сделка выглядит вполне законной, но не отвечает существующим требованиям (например, договор купли-продажи квартиры не прошел обязательную государственную регистрацию), она является ничтожной по факту.

Кроме того, стоит упомянуть отдельное условие для юридических лиц. Не все организации имеют право заключать сделки с недвижимостью, соответственно, договоры, заключенные такими компаниями, также являются ничтожными.

Как признать сделку с недвижимостью ничтожной?

Хотя законодательство прямо говорит о том, что признание сделки с недвижимостью ничтожной через суд не требуется, достаточно подтверждения наличия одного из условий, перечисленных выше, на практике все же обычно судебное решение требуется. Потому оспаривание сделок с недвижимостью производится в таком порядке:

  • Подготовка судебного иска о признании сделки ничтожной. Подготовить заявление может как одна из сторон договора, так и третье лицо, которое является заинтересованным в ситуации (это, например, может быть налоговая служба). В самом иске истец просит суд признать сделку ничтожной на основании того или иного обстоятельства;
  • Сбор необходимых документов для судебного иска – вместе с заявлением в суд нужно подать документы, подтверждающие позицию истца и конкретные факты, позволяющие признать договор ничтожным. Это может быть справка о психическом заболевании одной из сторон сделки, подтверждение притворности/мнимости договора и т.д.
  • Подача заявления в суд – данные иски рассматриваются судом общей юрисдикции и подаются по месту нахождения спорного объекта недвижимости. Иск в суд можно передать лично или отправить заказным письмом. Следует также отправить копии документов ответчику и всем заинтересованным сторонам.
  • Рассмотрение дела в суде –во время слушаний нужно, предоставив доводы, убедить суд в том, что условия сделки позволяют признать ее ничтожной. Если это удастся, судья вынесет соответствующее решение.

Можно ли признать аренду недвижимости ничтожной сделкой?

Договор аренды также может быть заключен с нарушениями, а значит, может быть ничтожным. Таким образом, сделка аренды недвижимости также может оказаться ничтожной.

Как можно признать аренду недвижимости ничтожной сделкой? С юридической точки зрения этот договор ничем не отличается от купли-продажи или другого типа сделки, а значит, и порядок действий одинаковый: подготовка иска, сбор доказательств, судебное рассмотрение и вынесение вердикта.

Последствия ничтожной сделки с недвижимостью

В отличие от оспоримых, ничтожные сделки являются недействительными с самого момента заключения.

Потому в случае, если суд признает договор ничтожным, все права и обязанности сторон по ней аннулируются и возвращаются к таковым на момент ее заключения, и считается, что такая сделка не существовала ранее в правовом поле в принципе.

Таким образом, покупатель получает обратно свои деньги, а продавец – товар (в данном случае объект недвижимости). Это еще раз говорит о том, почему важно указывать в тексте договора реальные сведения: если сделка будет признана ничтожной, стороны получат лишь то, что указано в договоре.

Заключение

Если сделка заключена с нарушениями законодательства, она может быть признана ничтожной. В этом случае все правовые последствия, которые она несла, аннулируются. Признать сделку таковой можно через суд, подав иск и предоставив доказательства наличия фактов нарушений. Мы рекомендуем обратиться к профессиональным адвокатам.

Источник: http://advokat-osherov.ru/blog/priznanie-sdelki-s-nedvizhimostyu-nichtozhnoy/

Признание сделки купли-продажи недействительной(это НАДО ЗНАТЬ)

Признание Договора купли-продажи квартиры(дома) недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (п.1, ст. 167 ГК РФ). Таким образом такой договор как-бы «не считается» – Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин) самой сделки (п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.

Оспаривание сделки купли-продажи квартиры

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности), исходя из обстоятельств дела.

Какие сделки признаются ничтожными

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна.

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем – и поэтому сделка признается ничтожной.

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь – ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже). 

Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам. 

Сделки, заключенные с недееспособными лицами (ст .171 ГК РФ). 

Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны). 

Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества. 

Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег. 

Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (ст. 174.1 ГК РФ). 

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. К оспоримым сделкам – один год, к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться – в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности, сделка может быть также оспорена, и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (п.1, ст. 168 ГК РФ).

Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной, и о применении последствий этой недействительности.

Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства), или прокуратура.

В результате сделка становится оспоримой, и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная по договору ренты, продана без согласия на то рентополучателя.

Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей.

Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства.

Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно).

Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя.

Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка»).

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

— на приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск);

— не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов (несогласный ​супруг может подать иск);

— в результате сделки оказались нарушенными права несовершеннолетних (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства), или не выполнено условие применения материнского капитала;

Таким образом подводя итоги данной статьи Региональное Агентство Недвижимости просит вас покупать обьекты недвижимости у проверенных временем, и легальных Агентств Недвижимости, которые делают юридический анализ документов, и несут ответственность.

Многие скажут: Да риэлторы(Агентства) берут такие деньги за воздух, ничего не делают  и т.д., или : Да у меня ,,Знакомый Юрист сделает за —во много раз дешевле— данный ваш юрист не несет ответственности за проведенную сделку, он лишь делает ДКП(договор купли-продажи) на основании вами же предоставленных документов.

Всем удачных сделок, счастливых заселений и долгой крепкой жизни- Ваше РАН. 

в написании статьи спасибо

Источник: http://ranklv.ru/news/priznanie-sdelki-kupli-prodazhi-nedejstvitelnojeto-nado-znat

Признание сделки ничтожной — по ст 177 ГК РФ судебная практика, исковое заявление образец, 178, основания

Любая сделка может признаваться недействительной при определенных обстоятельствах. При этом недействительность предполагает ничтожность или оспоримость сделки.

Какая сделка признается ничтожной в 2018 году? Понятия оспоримой и ничтожной сделки очень часто путаются.

Нередко эти определения считаются синонимами. Однако существуют определенные отличия. Кроме того различаются последствия признания ничтожности или оспоримости договора.

Как осуществляется признание ничтожности сделки в 2018 году, и к каким последствиям это приводит?

Общие моменты

Признавать недействительность сделки допустимо исключительно в порядке судебного производства. Для инициации рассмотрения дела подается исковое заявление.

Но прежде необходимо установить, является ли сделка оспоримой или ничтожной. Признается оспоримой сделка по решению суда.

Ничтожная сделка не обладает юридическими последствиями с момента своего заключения. В отдельных случаях договор или сделка может признаваться недействительным частично.  Закон это допускает.

Признание какой-либо части сделки недействительной не повлечет недействительности иных ее частей, если предполагается, что договор мог быть заключен и без недействительной части.

При этом если стороны хотят сохранить уже свершенную сделку, то в действительной части это допускается. Повторно оформлять сделку не нужно.

Необходимые термины

Посредством заключения сделки участниками ее реализовывается собственная гражданская правоспособность. Правовое определение самой сделки приводится в ст.153 ГК РФ.

Здесь прописано, что сделка это такие действия сторон (как физических лиц, так и юридических), какие направляются на установку, видоизменение либо завершение гражданских обязанностей и прав.

Практически неотъемлемой частью любой сделки является договор. Посредством него определяются условия правоотношений, обязанности сторон и ответственность.

При рассмотрении недействительности сделки анализируются условия договора. Признаваться недействительной может сделка как двухсторонняя, так и многосторонняя и даже односторонняя.

Но при этом недействительность может быть выражена в оспоримости либо ничтожности. Отличие заключается в правовых последствиях и способах признания.

Оспоримой сделка признается по решению судебных органов. До момента принятия судебного решения сделка считается действительной.

Ничтожная сделка в силу законодательных норм недействительна уже с момента своего заключения. Наличие судебного признания не имеет значение.

Основные элементы любой сделки

Основными элементами абсолютно любой сделки признаются такие моменты:

Основывается сделка на воле участвующих сторон Воля это субъективный элемент, выраженный желанием лица и его прямым намерением создать некоторые юридические последствия. Отличает данный признак свершаемый факт сделки от событий
Сделка предполагает действие, а значит выражение непосредственной воли субъекта во внешнем проявлении Действие это объективный элемент сделки. В юридическом толковании действие, направляемое на исполнение воли лица, выступает волеизъявлением
Сделка это совокупность элементов, в частности объективного и субъективного Волеизъявление должно соответствовать внутренней воле стороны сделки. Свершение сделки против воли становится аргументом для признания ее недействительности

Нормативное регулирование

Источник: http://jurist-protect.ru/priznanie-sdelki-nichtozhnoj/

Особенности оспоримой и ничтожной сделки

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделка – это какие-либо действия граждан и организаций, которые влекут за собой установление, корректировку или прекращение прав и обязанностей. Однако в некоторых ситуациях юридических последствий не происходит. Такая сделка является недействительной. Поговорим в статье о видах недействительных сделок: оспоримой, ничтожной, мнимой и притворной.

Рекламный блок:

Оспоримые и ничтожные сделки – это две группы недействительных сделок. Их основное различие в том, что оспоримую сделку можно признать недействительной только через суд, а ничтожная признается таковой в силу действующего законодательства не зависимо от того, был ли факт обращения в суд или нет.

Если сделка признается недействительной, стороны договора обязуются возвратить друг другу все полученное по сделке в натуре или денежном эквиваленте. Этот процесс в юриспруденции называется двухсторонней реституцией.

Признание сделки ничтожной

Ничтожная сделка считается недействительной с момента заключения, так как ее условия или порядок совершения противоречат нормам действующего законодательства. Чтобы сделка была признана ничтожной, не требуется обращаться в суд. В судебные органы могут обратиться заинтересованные лица, чтобы устранить последствия ничтожной сделки, если они наступили.

Согласно ГК РФ, есть несколько оснований, по которым сделка может быть признана ничтожной.

  1. Условия или порядок осуществления противоречат нормам существующего законодательства. Сделка будет ничтожной, если суд не признает ее оспоримой.
  2. Сделка совершается на основании поддельных документов или подписей.
  3. Мнимая (создание видимости правовых последствий) и притворная (прикрывающая другую) сделки также противоречат закону, потому являются подвидами ничтожных сделок.
  4. Одна или обе стороны сделки – недееспособные граждане. Отменить такую сделку могут законные представители сторон.
  5. Одна из сторон сделки – лицо, не достигшее 14-летнего возраста.

Срок исковой давности по ничтожным сделкам составляет три года. Отсчет ведется с момента заключения сделки. С требованием об отмене ничтожной сделки может обратиться любое заинтересованное лицо.

В законодательстве предусмотрено исключение. Если сделка несовершеннолетнего гражданина была совершена в его интересах и подразумевает получение им определенной выгоды, суд может признать ее действительной.

Чем отличается оспоримая сделка от ничтожной?

Суть оспоримой сделки с недвижимым имуществом понятна из самого названия. Оспоримая сделка – это та, которую можно оспорить в судебном порядке, а также, напротив, признать ее действительной.

Законодательно предусмотрено несколько признаков, по которым можно оспорить сделку.

Рекламный блок:

  1. Сделка заключалась в результате обмана, физического или психологического насилия, угроз жизни и здоровью, преднамеренного сговора или в условиях, когда в ходе тяжелых обстоятельств, одна из сторон заключила договор с невыгодными для себя последствиями. Если сделка признается недействительной, потерпевшей стороне будет возвращено полученное по договору имущество. Если злоумышленником был получен какой-либо доход от использования имущества, он перечисляется в пользу государства (односторонняя реституция).
  2. Одну из сторон сделки ввели в заблуждение. Этот факт потребуется доказать суду. Если сделка будет признана недействительной, обе стороны возвращают все материальные блага (двусторонняя реституция).
  3. Одна из сторон сделки – ограниченно дееспособное лицо или несовершеннолетний, действующие без ведома и согласия законных представителей. По результатам суда наступает двусторонняя реституция.
  4. В процессе заключения сделки одна из сторон не осознавала и не могла осознавать в полной мере своих действий (алкогольное или наркотическое опьянение, действие лекарств, тяжелая болезнь и т.д.). Если сделка будет признана недействительной, наступает двусторонняя реституция.
  5. Сделки с недвижимостью, которая является совместно нажитым имуществом супругов, если не было оформлено нотариальное согласие на его реализацию от второго супруга.

Чтобы признать сделку оспоримой, а, впоследствии, недействительной, необходимо обратиться в суд. Иск подается лицом, чьи интересы пострадали.

Срок исковой давности по оспоримым сделкам равен одному году. Период рассчитывается с момента, когда пострадавшее лицо узнало, что есть основания для признания сделки недействительной, или с момента, когда были прекращены действия по принуждению к совершению сделки. В некоторых случаях в судебном порядке этот срок может быть продлен.

Еще одно существенное различие между ничтожной сделкой и оспоримой в том, что последняя может быть признана в судебном порядке недействительной не с момента заключения, а в будущем.

Мнимые и притворные сделки

В ст. 170 ГК РФ определены еще два вида недействительных сделок – мнимые и притворные. Что подразумевают эти понятия?

Мнимая сделка – это сделка, которая совершается без цели создания правовых последствий, а только для создания видимости этих последствий. Так можно ввести в заблуждение определенный круг лиц. Например, лица могут заключить договор купли-продажи, но по факту правовые последствия не возникают. Это делается, чтобы избежать налогообложения, скрыть имущество и т.д.

Притворная сделка прикрывает собой другую сделку. Например, стороны заключают договор дарения, а на самом деле имеется в виду купля-продажа имущества.

Это может быть сделано для того, чтобы имущество не перешло в совместную собственность супругов, то есть такое правовое последствие, в случае оформления дарственной не вытекает, хотя подразумевается договором купли-продажи.

Если будет доказано, что сделка притворная, действительной по решению суда может стать сделка, которая подразумевалась изначально.

При возникновении спорных ситуаций или подозрений на то, что сделка с недвижимым имуществом может быть недействительной, проконсультируйтесь с профессиональным юристом.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/prochie-sdelki/osobennosti-osporimoj-i-nichtozhnoj-sdelki/

Как правильно признать сделку купли-продажи квартиры недействительной?

Жилищное право > Оформление недвижимости > Договор > Как правильно признать сделку купли-продажи квартиры недействительной?

Продажа (покупка) различного имущества является одной из самых распространенных ан сегодня сделок. Немало число среди них занимает продажа объектов недвижимости, в том числе, квартир. В сделках с таким имуществом очень много нюансов, без учета которых могут возникнуть проблемы с ее действительностью.

О том, как можно признать сделку купли-продажи квартиры недействительной, читайте далее.

Значение недействительности купли-продажи недвижимости

Можно ли признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной? Фото № 1

Заключая сделку по приобретению (отчуждению) жилья, ее стороны надеются на добросовестность контрагента. Однако нередко выясняется, что ее оформление или содержание не соответствует закону.

Когда интересы одной из сторон сделки нарушены, она может заявить о ее недействительности при наличии определенных оснований. Это позволяет сторонам вернуться к их прежнему состоянию. Сделка, не являющаяся действительной, не порождает для заключивших ее лиц каких-либо последствий. Она считается несостоявшейся изначально.

Данный институт призван защитить стороны от разного рода мошенничества в сфере недвижимости, а также недобросовестности контрагентов.

Поскольку продажа такого имущества относится к серьезным дорогостоящим сделкам, то стоит обезопасить себя заранее от неприятностей. Перед их совершением не лишним будет ознакомиться с основаниями, по которым может оспариваться их действительность.

Основания для признания договоров недействительными

Оспаривать действительность сделки можно лишь в определенных случаях. Недовольство заключенной сделкой, ее невыгодность для одной из сторон в их число не входит. Сделка может признаваться таковой только при наличии серьезных оснований. Их список содержится в соответствующем разделе главы Гражданского кодекса РФ о сделках.

Недействительными могут быть следующие сделки:

  • противоречащие законам (иным правовым актам);
  • совершенные с противоправными или безнравственными целями;
  • мнимые;
  • притворные;
  • заключенные недееспособным лицом;
  • совершенные лицом моложе четырнадцати лет;
  • заключенные лицо в возрасте 14-18 лет;
  • противоречащие целям деятельности организации (иного юр. лица);
  • заключенные лицом, не понимавшим значение своих действий;
  • совершенные посредством введения в заблуждение;
  • совершенные при воздействии на одну из сторон обманом, угрозами, насилием, неблагоприятными обстоятельствами.

По иным основаниям оспаривать действительность заключенных сделок нельзя. По указанным основаниям может ставиться под сомнение действительность любого вида сделок.

Перспективы принятия судом решения о недействительности договора

В каких случая сделку могут признать недействительной? Фото № 2

Иски такого рода попадают в суды достаточно часто. Однако далеко не всегда они удовлетворяются. Эта категория дел не относится к простым, а неподготовленному лицу сложно будет учесть все ее нюансы. Поэтому лучше поручать их ведение специалистам или, по крайней мере, получить их консультацию по этому вопросу.

При наличии оснований суды выносят решения в пользу заявителей. Но наличие этих оснований нужно еще доказать. Степень сложности их доказывания будет зависеть и от основания для подачи заявления. Если подтвердить возраст лица, заключившего сделку несложно, то засвидетельствовать имевшее место насилие уже сложнее.

Кроме того, важно составить иск без ошибок, иначе его не примут к рассмотрению. Важно не упустить сроки, предусмотренные, для подачи исков по оспариванию действительности сделок. Но даже при соблюдении всех условий суд может по своей инициативе не применить последствия признания сделок недействительными. Это возможно, если их применение будет противоречить правопорядку, а также нравственности.

Виды недействительных сделок

Действительность сделок может оспариваться в нескольких (точнее двух) формах. Они могут быть ничтожными и оспоримыми. При этом это относится не только к целым сделкам, но и их частям. Недействительность части не влечет за собой автоматически признания таковой всей сделки.

Общим в них является то, что они влекут признание сделок несостоявшимися, что для их сторон подразумевает возврат к первоначальному положению. Однако имеются определенные различия в основаниях их возникновения и в наступаемости последствий. Подробнее рассмотрим их ниже.

Ничтожные сделки

Что такое «ничтожная сделка»? Фото № 3

Ничтожными называются те сделки, которые вступают в явное противоречие с действующими в стране законами. Их особенность в том, что они являются таковыми уже в момент их совершения.

Для признания их ничтожности нет надобности обращаться в суд. Она наступает из-за нарушения законов без какого-либо судебного решения. В суд подается лишь заявление о применении последействий ничтожности сделки. Суд также может применять их и по собственной инициативе.

Разберемся, когда они могут признаваться ничтожными.

  1. Имеется нарушение закона, а также посягательство на права (интересы) третьих лиц. Если такой сделкой ничьи права не ущемляются, то она будет считаться оспоримой.
  2. Сделки совершены с противоправными или безнравственными целями. Примерами такой сделки могут служить договоры о продаже детей, провозе контрабанды, , продаже квартиры при выдвижении каких-либо встречных безнравственных условий.
  3. При совершении сделок лицами, не обладающими дееспособностью. Законодатель предписывает возможность заключения сделок и осуществления иных прав лицам, достигшим совершеннолетнего возраста и являющихся полностью дееспособными.
  4. Заключенные договоров с лицами младше четырнадцати лет. Дети признаются малолетними до достижения ими возраста 14 лет. До этого времени практически все сделки за них должны заключать и подписывать их родители, иные заменяющие их лица.
  5. Сделки, совершенные мнимо, т.е. без намерения на самом деле что-либо продавать (покупать). Такие случаи встречаются при желании должников избежать ареста своего имущества и взыскания долгов.
  6. Притворность сделок подразумевает прикрытие под видом одной сделки другой. К примеру, дарением оформляется продажа недвижимости.
  7. Сделки, заключаемые в отношении имущества, продажа которого запрещена (ограничена), например при банкротстве.

Оспоримые сделки

Сделки не являются оспоримыми автоматически. Для этого необходимо заявление заинтересованных в этом лиц в суд. Это могут быть стороны оспариваемой сделки или иными указанными законом лицами.

Если никто не заявит об оспоримости сделки, то она будет считаться действительной. На возможность оспаривания сделки должно быть прямо указано законом.

К числу оснований для оспаривания их действительности относится:

  1. Превышение пределов правоспособности юридическими лицами, совершение сделок, противоречащих целях их деятельности;
  2. Заключение сделок лицами в возрасте с 14 до 18 лет;
  3. Совершение их лицами, имеющими ограничение в дееспособности;
  4. Подписание договоров лицами, не понимающими значение своих действий, неспособных руководить ими;
  5. Совершение сделок под воздействием существенного заблуждения,
  6. Заключение их под воздействием обмана, угрозы, насилия, при стечении тяжелых для стороны сделки обстоятельств.

Сроки обращения в суд

В какие сроки можно обратиться в суд для признания сделки по купле-продаже недействительной? Фото № 4

Для того, чтобы оспорить сделку или применить последствия ее ничтожности нужно обращаться в суд. Рекомендуется делать это как только станет известно о наличии основания для недействительности сделок. Ведь по данной категории дел также устанавливаются сроки давности для предъявления исков.

Желательно при отсутствии уважительности причин пропуска подавать заявления в пределах их действия.

Сроки давности для недействительности сделок

Общий для всех требований срок давности для их предъявления в суд устанавливается равным трем годам. По ничтожным сделкам срок остается таким же. Заявить о применении последствий ее недействительности или признании ничтожности сделки можно в пределах трехгодичного срока. Для участников сделки он начинает течь с момента ее заключения.

Для иных лиц со времени, когда им стало о ней известно, но не более десяти лет с даты ее совершения. Для оспоримых сделок он составляется всего год. В этих случаях сроки начинают исчислять с момента, когда стало известно о нарушениях.

При пропуске указных сроков можно опробовать заявить об их восстановлении, указав на уважительность послуживших этому причин. Стоит иметь в виду, что судом самостоятельно последствия его пропуска не могут применяться. Об этом должна заявить другая сторона спора. При отсутствии такого заявления на сроки никто обращать внимания не будет.

При заключении сделок с квартирами и иной недвижимостью существует множество разных рисков. К их числу относится и оспаривание действительности сделок. Происходит оно при наличии указных законом оснований и имеет весьма неблагоприятные для сторон последствия. Поэтому перед заключением сделок рекомендуется изучить эти основания и проверить подписываемый договор на предмет их наличия.

Консультацию адвоката о признании недействительным договора купли-продажи квартиры вы можете получить, посмотрев видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

25 Дек 2017      kasjanenko         18      

Источник: http://PravoZhil.com/oformlenie/dogovor/kak-priznat-sdelku-kupli-prodazhi-kvartiry-nedejstvitelnoj.html

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: