Что такое управление недвижимостью

Содержание

Управляющий недвижимостью

Управляющий недвижимостью — это специалист, который занимается эксплуатацией зданий и сооружений с целью эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала. В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами.

В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что  специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

  • федеральная недвижимость; 
  • недвижимость субъектов РФ;
  • муниципальная недвижимость;
  • недвижимость предприятий;
  • отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

  • земельные ресурсы;
  • лесной фонд;
  • жилищная недвижимость;
  • нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

  • операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
  • инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.  

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

  • в аренду;
  • в доверительное управление;
  • в хозяйственное ведение;
  • в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Особенности профессии

Деятельность управляющего недвижимостью  осуществляется в трех аспектах:

  • правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
  • экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
  • техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

  • проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
  • комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
  • разработки экономически обоснованного технического задания;
  • проектирования и организации производственных систем;
  • разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
  • разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
  • проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
  • оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

  • организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
  • заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
  • организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
  • осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
  • организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
  • обеспечивает работу инженерно-технических систем;  
  • занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
  • После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
  • управлением инфраструктурой здания; 
  • руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
  • контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте; 
  • ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Плюсы и минусы профессии

Плюсы

  • Постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;
  • стабильный и высокий доход;
  • возможность постоянного развития и карьерного роста.

Минусы

  • Высочайший уровень ответственности;
  • широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;
  • возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;
  • необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.

Место работы

  • Научно-исследовательские и проектные институты;
  • комитеты государственного имущества и собственности;
  • управления по архитектуре;
  • организации по государственной регистрации и земельному кадастру;
  • предприятия по экспертизе;
  • строительные организации;
  • риэлторские фирмы;
  • БТИ — бюро технической инвентаризации;
  • инвестиционные фонды;
  • ипотечные банки;
  • организации ЖКХ — жилищно-коммунального хозяйства.

Важные качества

  • аналитический ум;
  • умение мыслить нестандартно;
  • логическое мышление;
  • внимание к деталям;
  • ответственность;
  • организаторские способности;
  • коммуникабельность;
  • терпение;
  • усидчивость и тщательность.

Обучение на управляющего недвижимостью 

Оплата труда

В московском регионе зарплата управляющего недвижимостью достигает 5-6 тысяч долларов США в месяц. Специалисты по привлечению инвестиций могут заработать за год до 500 тысяч долларов США.

Ступеньки карьеры и перспективы

Карьерный рост возможен в пределах одной компании от специалиста к профессионалу по инвестициям. Кроме того, возможен переход на ту же позицию, но в другую компанию более высокого иерархического уровня. Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов.

Портрет современного управляющего недвижимостью:

По специальным исследованиям, представителями данной профессии в России преимущественно являются мужчины (96%) в возрасте 40-50 лет (46%). Высшее образование у 97%. Работа связана с постоянными разъездами в связи с чем 90% специалистов  имеют права категории В.

Интересные факты

Показатели эффективности управления недвижимостью.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от  соотношения доходов и расходов в ходе эксплуатации данного объекта. Управляющий недвижимостью должен грамотно сформировать величину арендной платы сдаваемого объекта и её структуру. Арендная плата должна не только покрывать затраты, связанные с эксплуатацией объекта, но и получить прибыль.

Величина арендной платы (без учета прибыли) определяется тремя факторами:

Апл = Кпл + Об + Зо.н.,

где Кпл — коммунальные платежи;

Об — отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

Зо.н.- затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

Автор статьи — Флюра Ягофарова.

Источник: https://www.profguide.ru/professions/upravlyaushiy_nedvijimostiu.html

Правильное управление недвижимостью – основа ведения эффективной инвестиционной практики

За последние несколько лет на рынке появилось не счисленное множество компаний, главным направлением деятельности которых является управление недвижимостью. Этот вид операций имеет множество особенностей и нюансов, в которых необходимо разобраться заранее, дабы избежать неприятностей и мошенничества.

Общие сведения об управлении недвижимостью

Ключевые особенности обусловлены тем, что управление объектами недвижимости может производиться как для личных и социальных потребностей, так и в инвестиционной и предпринимательской деятельности.

По своей сущности, управление представляет собой комплекс взаимосвязанных действий и операций в области эксплуатации различного типа зданий и построек, как например, анализ соответствия нормам условий сдачи помещений, направленный на повышение эффективности и надежности их использования в интересах владельца или инвестора.

Система управления недвижимостью содержит в себе следующие составляющие:

  • операции по управлению недвижимым имуществом, направленные на удовлетворение потребностей собственника;
  • комплекс регламентации и контролирования на законодательном уровне деятельности всех субъектов недвижимости, что выполняется специальными госорганами;
  • корректное составление и регистрация необходимого пакета документов на недвижимое имущество.

Основные принципы управления недвижимостью

Принципы как юридическая категория определяют ключевые особенности и направленность деятельности. Они во многом зависят от политической и экономической системы, а также множества других факторов.

Среди главных принципов регулирования управленческой деятельности можно назвать такие:

  • Законность – полное соответствие всей документации и собственно деятельности субъектов установленным нормам законодательства и верховенства права.
  • Гласность и открытость – наличие в открытом доступе информации обо всех участниках отношений по управлению недвижимостью.
  • Конкурентность – развитие конкуренции на рынке, что способствует быстрому развитию направления.
  • Распределение процедур и полномочий – адекватное поручение обязанностей для уполномоченных органов и создание специальных процедур регулирования их деятельности.
  • Рациональность – регулирование управлением в соответствии с потребностями участников с наиболее выгодным распределением функций.
  • Соблюдение норм и правил – терпимость к конкурентам на рынке, праводопустимое поведение и законная деятельность.

Их соблюдение является неотъемлемой частью успешного развития любого направления, что контролируется специализированными, уполномоченными на то государственными структурами.

Объекты и субъекты управления недвижимостью

В широком понимании, под объектами подразумевается имущество, а также его системы (муниципальные жилищные фонды, товарищества и т. п.), по поводу которых возникают отношения по управлению.

К ним, в частности, относят:

  • постройки и здания разнообразного назначения – жилищные, складские, офисные, производственные;
  • имущественные массивы предприятий, вне зависимости от форм собственности;
  • системы вышеназванных объектов – фонды: все разновидности и составляющие жилищного фонда, лесной и земельный фонды и т.д.

Касательно субъектов, таковыми считаются все виды участников правоотношений в области недвижимого имущества – физ. и юр. лица:

  • собственники, пользователи и владельцы имущества;
  • инвесторы;
  • арендаторы;
  • агенты недвижимости;
  • учреждения, имеющие соответствующие полномочия;
  • госучреждения;

Источник: http://tv-bis.ru/investitsii-v-nedvizhimost/625-pravilnoe-upravlenie-nedvizhimostyu.html

Доверительное управления недвижимостью

/ Квартира / Доверительное управление

Собственники недвижимости все чаще используют механизм доверительного управления, позволяющий получать прибыль от недвижимых объектов практически без временных затрат.

Доверительное управление недвижимостью подразумевает передачу от собственника имущества доверительному управляющему части прав по распоряжению этим имуществом для сдачи его в аренду.

Аренда жилых и нежилых помещений приносит их владельцу неплохой доход в виде ежемесячных арендных платежей. Однако поиск арендаторов, сдача в аренду недвижимости, оформление всей договорной документации, контроль за сохранностью переданного в аренду имущества и получение ежемесячных платежей требуют времени.

Если у гражданина имеется лишь одна квартира, он может выполнять все необходимые юридические действия сам. Однако если собственнику недвижимости принадлежит несколько помещений, временные затраты на сдачу в аренду всех объектов существенно возрастают. В этом случае доверительное управление недвижимым имуществом является хорошим вариантом для собственника.

В результате доверительного управления собственник недвижимых объектов получает прибыль, не тратя собственных сил и времени. Его прибыль конечно немного уменьшается, за счет выплаты вознаграждения доверительному управляющему. Чаще всего доверительное управление объектами недвижимости применяется, если:

  • у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
  • собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
  • отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.

Функции доверительного управляющего

После заключения соглашения о доверительном управлении недвижимостью доверительный управляющий может выполнять следующие функции:

  • поиск арендаторов, отвечающим требованиям собственника недвижимости, с целью получения наибольшей возможной прибыли;
  • подготовка и оформление договора аренды переданного в доверительное управление объекта недвижимости;
  • получение ежемесячной платы за аренду помещения и контроль за своевременностью выплат;
  • оплата всех коммунальных платежей или контроль своевременности оплаты, если по договору коммунальные платежи оплачивает не сам арендатор помещения;
  • надзор за сохранностью вверенного имущества;
  • оказание любых бытовых услуг (установка сигнализации, ремонт помещения, вызов коммунальных служб, клиринговых компаний и т.п.);
  • страхование недвижимых объектов и другого имущества от риска утраты;
  • разрешение спорных ситуаций с арендаторами;
  • другие услуги, оговоренные сторонами в договоре.

Узнайте, как можно оформить социальную ипотеку для бюджетников.

Где взять выписку из домовой книги, вы можете узнать здесь.

Правовое регулирование и особенности реализации доверительного управления недвижимостью

Несмотря на все преимущества доверительного управления помещениями и другими недвижимыми объектами, реализация этого механизма на практике может вызвать у собственника помещений немало трудностей.

Чтобы их избежать, необходимо четко следовать нормам гражданского законодательства, регулирующего правоотношения по доверительному управлению.

Правовой основой, на которой строятся отношения владельца недвижимости (учредителя управления) и доверительного управляющего является договор доверительного управления недвижимостью. Требования к форме, порядку регистрации и условиям данного договора установлены в 53 главе российского ГК. На основании этого соглашения:

  1. Учредитель управления передает принадлежащую ему недвижимость в доверительное управление другой стороне, то есть доверительному управляющему, на обозначенный в договоре срок;
  2. Доверительный управляющий в свою очередь берет по договору на себя обязанность осуществлять управление вверенным ему имуществом с учетом интересов собственника помещения либо иного указанного им гражданина (или юридического лица), который в данном случае буде выступать выгодоприобретателем.

Согласно нормам ГК соглашение о доверительном управлении недвижимостью должно заключаться в той же форме, что и соглашение о продаже недвижимости. Следовательно, доверительное управление должно быть оформлено письменно в виде одного документа, на котором ставится подпись сторон.

Несоблюдение данного требования может повлечь для сторон неблагоприятные правовые последствия, а именно признание заключенного соглашения недействительным.

Передача объекта недвижимости от собственника к доверительному управляющему требует осуществления государственной регистрации, которая проводится в том же порядке, что и по соглашению о продаже недвижимости. При этом регистрируется не сам договор, а непосредственная передача прав.

Часто возникают вопросы, нужно ли регистрировать дополнения либо изменения к названному договору. Поскольку регистрации подлежит только сам переход недвижимости, любые изменения в соглашении, касающиеся порядка доверительного управления и не затрагивающие переход прав на предмет договора, не нуждаются в регистрации. Достаточно оформить эти изменения в виде письменных приложений к основному соглашению сторон.

Соглашение о доверительном управлении заключается на срок не более 5 лет. В случае, если ни собственник помещения, ни доверительный управляющий не заявили по окончанию этого срока о своем намерении расторгнуть договор, соглашение о доверительном управлении считается пролонгированным на такой же срок и на тех же условиях, что и первоначальное соглашение.

Порядок исполнения и вступления в силу соглашения о доверительном управлении недвижимостью имеет определенные особенности. Так, в законодательстве указано, что выполнение условий соглашения сторонами до государственной регистрации не признается основанием для каких-либо изменений правоотношений сторон с третьими лицами.

Из этого законодательного требования следует, что момент вступления в силу договора доверительного управления для сторон и для третьих лиц не всегда совпадает. Стороны соглашения могут прописать, что договор начинает действовать с определенной даты или с момента подписания.

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество). Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Следовательно, до указанного момента все права и обязательства перед третьими лицами несет не доверительный управляющий, а сам собственник помещения или другого объекта недвижимости.

Другие особенности доверительного управления

При заключении соглашения о доверительном управлении недвижимостью собственнику помещений следует обратить внимание на следующие моменты:

1) При оформлении доверительного управления сданной в аренду недвижимости нужно уведомить всех арендаторов о заключении соответствующего договора.

Это требование не является императивной нормой и не требует обязательного выполнения, однако оповещение контрагентов в данной ситуации является весьма разумным.

С одной стороны, передача помещения в управление никак не затрагивает интересы арендаторов, поскольку их соглашения с учредителем управления сохраняют свою силу.

С другой стороны, доверительный управляющий осуществляет все сделки с вверенным ему имуществом от своего имени. Поэтому и доверительный управляющий, и собственник помещений заинтересованы в том, чтобы своевременно известить всех контрагентов о факте заключения соглашения о доверительном управлении.

Это нужно, чтобы арендаторы выплачивали арендную плату именно доверительному управляющему и к нему же обращались по другим вопросам, связанным с реализацией договора аренды.

На практике, чаще всего в указанном случае оформляется дополнительное соглашение к основному договору аренды о перемене лиц в обязательстве. Если договор аренды заключен больше чем на 1 год, все соглашения к нему необходимо регистрировать (651 статья ГК).

2) При проведении любых сделок с вверенной ему недвижимостью доверительный управляющий обязан обозначать свой правовой статус и свои полномочия. При подписании любых документов, касающихся недвижимости, которая передана в доверительное управление, управляющий должен ставить отметку «Д.У.».

Если правовые действия управляющего не требуют письменного оформления, контрагент должен быть информирован о том, что все эти действия осуществляются именно доверительным управляющим.

3) Согласно ГК доверительный управляющий вправе рассчитывать не только на получение от учредителя управления вознаграждения за оказанные услуги, но и на компенсацию всех обоснованных расходов, касающихся доверительного управления вверенным объектом недвижимости.

Источник: https://infonedvizhimost.com/kvartira/doveritelnoe-upravlenie/nedvizhimostyu.html

Управление недвижимостью, как управляют недвижимостью

Управление недвижимостью в иностранных странах — услуга достаточно новая,  для постсоветского пространства. В отличии от всех экономически-развитых стран, данная услуга не получила пока еще (пока еще), массового потребител, что не совсем оригиально!

Управление недвижмостью. Как управляют недвижимостью. Пример в США — сегодня на вопросы нашего корреспондента отвечает вице-президент строительно-инвестиционной корпорации BENER. Тема беседы – «управление недвижимостью в США».  — Что включает в себя понятие «управление недвижимостью» в США?

  — У нас это называется проперти-менеджмент. Сразу уточню, что для осуществления этого вида деятельности в США нужна соответствующая лицензия и страховка управляющей компании, у рядового менеджера таковые пока не требуются, но, на мой взгляд, для предоставления высококачественного сервиса в обязательном порядке необходимы специальная подготовка и личная ответственность каждого работника.

Проперти-менеджмент — приобретение недвижимости, поддержание и улучшение ее состояния, анализ развития и прибыльности, а также ее техническое обслуживание.

Основная задача проперти-менеджмента – управление объектом недвижимости с целью обеспечить получение владельцем объекта максимального дохода. С этой задачей связаны логически и другие, главнейшая среди которых — повышение стоимости здания.

Таким образом, профессиональный проперти-менеджмент – это не просто управление объектом недвижимости, а управление активом.

Мы уже говорили в прошлый раз, что жители США предпочитают действовать в рамках узкой специализации.

Они не хотят и не считают нужным самостоятельно решать какие-то проблемы, лежащие вне сферы их специализации, с которыми они встречаются на жизненном пути.

Зачем это делать, ведь в каждой области имеются свои профессионалы? Так и в сфере управления недвижимостью действуют различные управляющие службы, «менеджирующие организации», если переводить дословно, которые могут оказать соответствующие услуги.

                                       О методах и способах управления недвижимостью

В широком понимании менеджмент – это управление: финансами, недвижимостью, компанией, производственным процессом и так далее.

Управление недвижимостью подразумевает, что управляющая компания полностью берет на себя решение поставленной задачи, ее координационную, финансовую, правовую, техническую стороны. Весь комплекс этих услуг осуществляется 7 дней в неделю, обеспечивая беспрерывный контроль над состоянием и развитием инвестиционной недвижимости, результатом которого является получение владельцем прибыли.

Таким образом, управление недвижимостью – это процесс, требующий определенного опыта, знаний и квалификации.

В США жилая недвижимость подразделяется на несколько категорий:  — Oдносемейные дома, где жильцы одновременно являются и владельцами, и менеджерами, все в одном лице;  — Mногосемейные (от двух семей и более) дома, где уже создается ассоциация жильцов, нанимается управляющая компания, которая и занимается всеми текущими вопросами.

Услугами управляющих компаний пользуются как частные лица, так и компании, потому что, повторюсь, никто не хочет делать не свою работу, предпочитая нанимать профессионалов, которые работают за деньги, но и отвечают за результат.

  — Как оплачивается управление недвижимостью?  — Комиссионные управляющей компании зависят от количества квартир в доме: чем больше квартир, тем меньше процент. Более или менее разумный и реальный процент – от 5 до 8 процентов от оборота. А если это какой-то совсем небольшой объект недвижимости, то до 10 процентов.

Весь остальной доход идет владельцу недвижимости, за вычетом издержек: налогов, страховки, платежей по кредитам и т.п.  — Как часто меняется плата за управление недвижимостью?  — Как правило, соответствующий договор заключается на год, а потом он обновляется, и возможны какие-то корректировки. Но никто на долгий срок, а тем более, навсегда, такие договоры не заключает.

  — Какие гарантии для собственника недвижимости, что он не потеряет право собственности, передав управление своей недвижимостью сторонней организации?  — Право собственности потерять практически невозможно, потому что любой переход такого права в Америке – очень сложная процедура. Смена собственника осуществляется через суд, все регистрируется только в официальном порядке.

Каждый штат США – это отдельное государство, а в нем есть свои области (как бы мы сказали по аналогии с Россией). В каждой области есть гражданский, уголовный, земельный суды. В земельном суде и записываются все переходы прав собственности. Не только смена собственника, но все изменения относительно данной собственности фиксируются. А регистрация каждого такого изменения – довольно дорогое удовольствие.Таким образом, просто так переписать квартиру на другого собственника нельзя, будет затребована целая кипа необходимых документов.

Помимо этого, гарантией того, что все будет сделано правильно, в соответствии с законом, является то, что во время сделки с недвижимостью с каждой стороны, продавца и покупателя, действует свой юрист. www.worldluxrealty.com/node/2591

Существует и специальная страховка, которую приобретает каждый человек, покупающий какой-то объект недвижимости, на предмет того, что все пройдет юридически чисто, без негативных последствий.Не забывайте, Америка существует почти 400 лет, и все процессы, связанные с переходом прав собственности, здесь отлично отработаны.

  — Если иностранец приобрел недвижимость в США, может ли он нанять управляющую компанию? Как он оплачивает ее услуги и проверяет качество работы?  — Да, сделать это можно, и эта услуга сейчас хорошо востребована. Иностранцы часто нанимают компании по управлению их недвижимостью.

Каждая такая управляющая компания по истечении отчетного периода предоставляет все необходимые бумаги, финансовые отчеты. И этой документации можно верить: в США менталитет граждан таков, что большинство хотят жить хорошо и долго, поэтому не стремятся наживать себе проблемы.

А если ты кого-то обманешь, то, рано или поздно, это грозит судом, а, значит, финансовыми издержками и потерей репутации. В результате такой специалист станет никому не нужен на профессиональном рынке. Так что обманывать в США невыгодно.

Суть нашей услуги управление недвижимостью состоит в том, что хозяин помещения (собственностии) поручает  нам (агентству), на определенном и заключенным договором поручения условиях, сдать помещение в аренду и на протяжении срока действия договора поручения осуществлять все контакты с арендатором, следить за выполнением ими взятых на себя обязательств.

Также  владельцам зданий (собственности), предлагается разработка индивидуальной стратегии привлечения арендаторов; контроль за   программой сдачи помещений в аренду и профессиональную ее организацию; заключение и ведение договоров об аренде и сбор арендной платы; организацию профилактического и технического обслуживания; регулярное предоставление оперативной отчетности собственнику недвижимости о деятельности управляющей компании по эксплуатации объекта. Все, что потребуется от арендодателя — получать своевремено арендную плату.

Купить недвижимость в Америке, Европе, Азии — можно здесь:  www.worldluxrealty.com

                                              Об управлении объектами недвижимости

Суб, 10/13/2012 — 10:47 пользователем admin

Источник: http://worldluxrealty.com/upravlenie-nedvizhimostyu-kak-upravlyayut-nedvizhimostyu

Как управлять недвижимостью за рубежом?

Счастливые обладатели иностранной недвижимости неизбежно сталкиваются с новыми и необычными проблемами, ведь любым имуществом нужно грамотно управлять.

Выгодные инвестиции и перспектива постоянного дохода – это очень хорошо, однако, квартиры, дома, виллы и различные коммерческие объекты требуют постоянного обслуживания.

Поскольку далеко не у всех есть возможность вести дела самостоятельно, люди стремятся поручить этот процесс доверенным лицам.

Управление недвижимостью: российская и международная практика

В иностранных государствах уже давно выверены и налажены такие схемы как управление объектами недвижимости. Дело даже не в том, что владельцы жилых или коммерческих помещений слишком заняты, просто граждане развитых стран искренне полагают, что любым делом должны заниматься исключительно профессионалы. Этот факт и обуславливает такую популярность соответствующих услуг.

В России сфера управления недвижимостью ещё только развивается

В крупных мегаполисах страны уже довольно успешно работают управляющие компании и агентства, однако, в маленьких городах подобный сервис может не предоставляться вообще.

Обычно в перечень оказываемых услуг таких организаций входят эксплуатация недвижимости, включающая следующие действия:

  • Сдача объекта в аренду (включая поиск клиентов, полное сопровождение сделки, оформление документов и своевременное получение арендной платы).
  • Урегулирование конфликтов.
  • Оплата коммунальных услуг, налогов, страховки и обязательных государственных сборов.
  • Ремонт здания.
  • Уборка помещений и прилагаемой территории, поддержание порядка.
  • Ведение бухгалтерской документации и отчётности (управление коммерческой недвижимостью).

По желанию клиента, собственника недвижимого имущества, управляющая организация может взять на себя несколько оговорённых обязательств, или выполнять целый комплекс мероприятий.

Во многих странах разделяют понятия «аренда» и «обслуживание».

Поэтому за рубежом можно встретить два популярных вида управления:

  • Facilities management (FM) — компания отвечает за поддержание и непосредственное обслуживание объекта. Работает за фиксированную плату.
  • Property management (PM) — организация занимается исключительно арендой. Берёт установленный процент от прибыли.

Некоторые фирмы совмещают FM и PM. К примеру, в Германии такие компании выполняют очень широкий спектр услуг.

Берутся за управление различными типами недвижимости:

  • Целое здание, дом или комплексное строение, находящееся в собственности у одного лица.
  • Квартира или часть строения, находящаяся в собственности у одного лица.
  • Совместная собственность жильцов многоквартирного дома.

Стоит заметить, что управление недвижимостью в европейских странах будет иметь свои нюансы. Иногда доверенное юридическое лицо сможет выполнять лишь ограниченное обслуживание: если многоквартирный дом уже подписал договор с другой управляющей организацией, то, вероятно, каждый отдельный собственник сможет сотрудничать лишь с PM-компанией, курирующей вопросы аренды.

Каким специалистам по управлению недвижимостью стоит доверять за рубежом?

Чаще всего управление недвижимостью осуществляют всего несколько типов организаций, среди которых:

  • Специализированное агентство.
  • Компания-застройщик.
  • Агентство недвижимости.

В иностранных государствах подобной деятельностью могут заниматься исключительно фирмы, имеющие официальную лицензию.

При этом компания-застройщик выполняет подобные функции только в случае, если именно они построили и ввели в эксплуатацию здание. В основном управлением недвижимостью занимается либо риэлтерская контора, либо специализированное агентство. Прежде чем начать сотрудничество, собственнику жилого или коммерческого объекта необходимо навести справки и определить перечень компаний, работающих в этой сфере.

Перед подписанием договора на обслуживание, следует внимательно ознакомиться с его условиями, проверить все пункты и уточнить обязательства сторон. В документе должны быть прописаны все финансовые издержки и способы перевода денег, как в пользу клиента (в случае аренды), так и на счёт фирмы (плата за услуги).

Есть смысл обратить внимание на компании, которые проводят дополнительные «полезные» манипуляции.

Это способствует увеличению финансовых и инвестиционных показателей недвижимости:

  • Растёт доходность от сдачи объекта в аренду.
  • Увеличивается стоимость самой недвижимости.
  • Оптимизируются затраты на коммунальные платежи.

Некоторые организации имеют наработанные связи, позволяющие владельцу жилья получать максимальную прибыль от его аренды. Так, специализированные агентства могут сотрудничать с туроператорами. В этом случае квартира или дом будет непрерывно сдаваться в аренду туристам, и приносить неплохой доход.

Сколько стоят услуги по управлению недвижимостью? И какие гарантии они могут дать?

Любая управляющая компания заинтересована в получении прибыли. Плата за подобную работу может быть фиксированной, а может определяться исходя из площади помещения.

Например, в Испании за обслуживание одного объекта обычно взимают 1 евро в день. Соответственно, за год собственник недвижимости выплатит 365 евро. За эту сумму агентство обязуется исправно вносить коммунальную плату, следить за чистотой и сохранностью имущества и организовать круглосуточную охрану объекта.

В Черногории и Болгарии принято платить за каждый квадратный метр жилья. В этом случае финансовые «потери» владельца составят от 6 до 20 евро в год за кв.м. площади.

Что касается аренды, то здесь доходы управляющей компании будут зависеть от размера установленной арендной платы. Владельцу недвижимости придётся ежемесячно отчислять в пользу компании от 10 до 35% от суммы прибыли.

Базовые ежемесячные расценки на разноплановые услуги для собственников недвижимости в Германии будут выглядеть следующим образом:

  • Управление квартирой в многоквартирном доме – от 25 евро за 1 объект.
  • Управление многоквартирным домом, в котором часть помещений (до 50%) используется для коммерческих целей – от 35 до 500 евро (без учёта коммерческих помещений).

Все ставки по обслуживанию бизнес-объектов и поиску арендаторов обычно обсуждаются в индивидуальном порядке.

Управляющие компании работают на основе договора и действуют согласно законодательству страны, поэтому несут полную ответственность в соответствии с принятыми обязательствами.

Конечно же, владелец жилья может контролировать работу доверенного лица. Например, есть смысл требовать квитанции об оплате коммунальных услуг, налогов, сборов и отчислений.

Это даст собственнику иностранной недвижимости уверенность, что все договорённости исполняются в срок и в полном объёме.

Плюсы и минусы собственного управления и управления недвижимости специалистами

Очень часто бывают ситуации, при которых управлять недвижимостью самостоятельно не представляется возможным. В таком случае единственным выходом является помощь стороннего доверенного лица. Это позволит владельцу имущества избавиться от всех хлопот, связанных с обслуживанием объекта.

Ещё одно неоспоримое преимущество сотрудничества с управляющей компанией – это урегулирование юридических и правовых аспектов. В основном иностранцы довольно плохо разбираются в законах другого государства и тем более не знают о нюансах ведения дел. Когда всю работу выполняют специалисты, собственник жилой или коммерческой недвижимости избавляется от потенциальных штрафов и проблем.

Минусов у этого варианта два:

  • Риски, связанные с тем, что имущество фактически будет находиться в руках у посторонних лиц.
  • Расходы, связанные с оплатой услуг компании.

Чтобы управлять недвижимостью самостоятельно, необходимо проживать на территории иностранного государства. Поэтому есть смысл доверить этот процесс профессионалам, которые смогут взять на себя самую трудную и важную часть обязательств.

Добавить в соц сети:

Источник: http://www.ZaMetrami.ru/novosti-zarubegnoy-nedvigimosti/kak-upravlyat-nedvizhimostyu-za-rubezhom/

Управление недвижимостью: основы, принципы, механизмы

Определение управления недвижимостью

Управление недвижимостью – специфическая деятельность, представляющая собой поддержание или улучшение состояния объекта недвижимости, анализ его развития. Основные цели управления: отличное функционирование объекта, сокращение затрат на его содержание и увеличение прибыли от его использования.

Управление недвижимостью может осуществляться как самим собственником объекта, так и нанятым работником. Во втором случае речь будет идти о профессиональном управлении.

Профессиональное управление недвижимостью

Отличие профессионального подхода заключается в первую очередь в том, что работа производится комплексно и беспрерывно.

Управление недвижимостью в данном случае подразделяется на:

  • экономическое,
  • правовое,
  • инженерное.

Экономическое управление представляет собой постоянный анализ и улучшение структуры доходов и расходов, напрямую связанных с использованием и содержанием недвижимости. Профессиональные управляющие всегда стремятся минимизировать затраты и увеличить прибыль. Это позволяет собственнику недвижимости использовать объект по-настоящему эффективно и выгодно.

Правовое управление недвижимостью заключается в оформлении всех документов, фиксирующих права собственности на объекты. К этому же разделу относится ведение бухгалтерии, связанной с недвижимостью.

Инженерное (техническое) управление представляет собой весь комплекс работ, направленных на поддержание состояния как самого объекта, так и всех коммуникаций, обеспечивающих его полноценное функциональное состояние.

За счёт такого масштабного подхода к решению вопроса профессиональные управляющие добиваются по-настоящему эффективного использования обслуживаемого объекта недвижимости.

Важнейшие принципы управления недвижимостью

«УК СИСТЕМА» предоставляет услугу профессионального управления недвижимостью, основываясь на нескольких важнейших принципах.

Процесс управления объектом подразумевает:

  • разумное планирование работ и ресурсов (тактическое и стратегическое),
  • предупреждение любых неисправностей систем коммуникаций за счёт регулярного диагностирования и проведения ремонтных и восстановительных работ,
  • постоянная модернизация инженерных систем,
  • контроль качества и повышения профессионализма специалистов, работающих с объектами, которые находятся в управлении,
  • целесообразное расходование ресурсов для получения максимально экономического эффекта от владения недвижимостью,
  • соблюдение всех установленных законодательных норм,
  • индивидуальный подход к каждому заказчику.

За счёт вышеперечисленных принципов «УК СИСТЕМА» эффективно решает задачи любой сложности, поставленные клиентом.

Информация:

Источник: http://www.systemestate.ru/matters/36

Доверительное управление недвижимостью что это такое

ПИФом занимается управляющая компания, которая считается профессиональным доверительным управляющим. Чтобы присоединиться к паевому фонду, необходимо приобрести инвестиционные паи ПИФа. Для этого заключается соответствующий договор, условия которого, как правило, стандартные и не могут быть изменены по желанию сторон.

Если вы решили передать свои денежные средства доверительному управляющему, то необходимо серьезно обдумать условия договора, который необходимо заключить. Как правило, индивидуальные предприниматели и компании, которые профессионально занимаются этим делом, имеют свои типовые варианты договоров, которые, конечно, предлагают клиентам.

Доверительное управление недвижимостью — что это

  • ФИО гражданина или наименование предприятия, владеющего имуществом, подлежащим передаче;
  • данные выгодоприобретателя (если им выступает иное лицо);
  • состав и характеристика имущества, выступающего предметом сделки;
  • величина вознаграждения, назначенного управляющему, и порядок его выплаты;
  • продолжительность действия сделки.
  • если у лица несколько объектов недвижимости (владелец одной квартиры, например, может заниматься оформлением сделок с ней самостоятельно);
  • если лицо не обладает свободным временем, собирается в длительную поездку в другой город либо страну;
  • если собственник переезжает в другую страну на постоянной основе.

Что такое доверительное управление недвижимостью

В договоре ни в коем случае нельзя указывать, что выгодоприобретатель или доверитель получают от такой сделки какую-либо прибыль. Если это указать, то налоговые или другие контролирующие органы расценят это как договор аренды и насчитают штрафные санкции за уклонение от уплаты налогов.

Одним из них является соглашение доверительного управления. Это особая форма правоотношений между собственниками недвижимости и третьими лицами, которым на время переходит право пользования (управления) объектами любого имущества по доверительному соглашению, о котором и пойдет речь ниже.

  1. Лицо (юридическое, либо физическое), на которое оформляется доверительное управление.
  2. Сроки действия договора и возможные варианты его продления, расторжения (автоматическое продление, либо нет; условия расторжения).
  3. Сумма вознаграждения доверительному лицу (фиксированная сумма, либо процент от заключаемых сделок аренды).

Рекомендуем прочесть:  Когда повысят мрот в 2018 году и на сколько

Я впервые воспользовался Риэлтор-Гидом, и не был уверен, что он поможет мне решить мой «жилищный» вопрос. Через полчаса-час мне позвонили из агентства, куда я отправил заявку. Одно позвонило на следующий день, но я уже нашел подходящий мне вариант. Теперь живу отдельно в квартире, как и хотел. Спасибо!

Выгодное вложение денегкуда выгодно вложить деньги

Ещё одним способом инвестиций является доверительное управление недвижимостью, которое доступно как физическим, так и юридическим лицам. Многие люди сталкивались с проблемой сдачи квартиры или дома в аренду.

Этот процесс отнимает довольно много времени и сил, даже риэлторы не всегда могут быстро помочь в этом непростом деле.

Если же у вас есть квартира, зимняя дача или коттедж, который простаивает без дела большую часть времени, вы может сдать их в доверительное управление собственностью управляющей компании и получать доход.

Для передачи недвижимости в доверительное управление необходимо составить договор, в котором должны оговариваться все нюансы взаимодействия с управляющей компанией, в том числе и вознаграждение, которое владелец недвижимости должен будет выплатить этой компании.

К тому же, необходимо четко прописать права и обязанности сторон при доверительном управлении собственностью, что поможет избежать конфликтов, как с арендаторами, так и с компаниями, которые предоставляют коммунальные услуги.

Вы можете бесплатно скачать образец договора доверительного управления на нашем сайте.

Что такое доверительное управление коммерческой и жилой недвижимостью — пошаговая инструкция как передать недвижимость в доверительное управление обзор ТОП-5 компаний по предоставлению услуг

«Aktavest» занимается управлением торговых центров, развлекательных структур и других коммерческих объектов.

Компания разработает концепцию развития и привлечет арендаторов, проведет деловые переговоры в интересах владельца, возьмет на себя продвижение и развитие бизнеса.

Обеспечит техническую эксплуатацию и обслуживание инженерных систем, оборудования и сетей. Разработает бюджет, организует диспетчерскую службу с круглосуточной работой. Проведет клининг, обеспечит уход за территорией.

Управляющий в этом случае сам будет готовить договор для клиента и контролировать его выполнение. В случае порчи имущества или нарушений условий сделки, доверенное лицо самостоятельно занимается вопросами компенсаций и может судиться с клиентом. Но при заключении любых сделок, компания обязательно указывает свой статус.

Доверительное управления недвижимостью

  • у собственника недвижимости имеется несколько объектов (как правило, речь идет о лицах, инвестирующих в недвижимость с целью получения дохода);
  • собственник квартиры или другого недвижимого объекта уезжает на длительное время;
  • отъезд собственника имущества на постоянное место жительства за границу без продажи квартиры.

Рекомендуем прочесть:  Как сделать анализ днк на отцовство анонимно

Кроме того, стороны могут начать выполнять свои обязательства по договору (к примеру, передать имущество).

Тем не менее, для арендаторов этих помещений, выступающих предметом договора доверительного управления, коммунальных служб и других третьих лиц заключенное соглашение вступает в силу только после проведения процедуры государственной регистрации.

Что такое доверительное управление — виды и инструкция по передаче собственности

Собственник купленных ценных бумаг имеет право интересоваться действиями, совершаемыми доверительным управляющим, и уточнять обстановку на рынке. Если по каким-то причинам владелец капитала посчитает нужным забрать свои средства, ему в этом не может быть отказано.

Доверить собственные средства постороннему человеку, пусть он и является работником крупной финансовой компании, – дело не из простых. А потому к подбору управляющей компании нужно отнестись крайне внимательно. От этого действия зависит ваш доход и сохранность капитала или иного имущества.

Что такое доверительное управление

Покупка ПИФа для доверителя сродни обращению к управляющему в предыдущем пункте. Только в этом случае уже есть готовые пакеты акций и облигаций и доверителю остается только выбрать размер пая и сектор инвестиций. ПИФ подразумевает управление огромными деньгами, которым занимаются профессиональные управляющие компании.

Осуществляет либо частный управляющий активами, либо инвестиционная/брокерская компания. Подходит любому непрофессиональному участнику рынка ценных бумаг. При этом доверитель выбирает стратегию покупки/продажи ценных бумаг, а управляющий действует строго в ее рамках. Стратегия, например, может выглядеть так: 50% – «голубые фишки», 30% – гос. облигации, 20% – акции зарубежных компаний.

Доверительное управление коммерческой и жилой недвижимостью

Особенности доверительного управления, его механизм закреплен законодателем в Гражданском Кодексе РФ.

В соответствии с его 53-ей статьей собственник недвижимости передает доверительному управляющему имущество на срок, который фиксируется в договоре.

В течение этого срока управляющий может использовать переданный ему в управление объект только в интересах выгодоприобретателя. Особенности доверительного управления заключаются в следующем:

Сдача недвижимости в аренду не такой тривиальный вопрос, как это может показаться на первый взгляд. Сперва нужно изучить рынок недвижимости, подготовить имущество.

Например, если это квартира, то в ней предстоит сделать ремонт, закупить необходимую мебель, бытовую технику и т.п. После этого предстоит найти арендодателя, проверить его, договориться про условия аренды, заключить с ним договор. На этом вопрос не заканчивается.

Необходимо контролировать сохранность сданного в аренду имущества, своевременность выплат ежемесячных платежей.

Источник: http://uristsos.ru/zemelnye-voprosy/doveritelnoe-upravlenie-nedvizhimostyu-chto-eto-takoe

Понравилась статья? Поделить с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: