Оценка земли это

Содержание

Оценка земельного участка 2018 — кадастровая, рыночная, стоимость, виды, методы, отчет, независимая

Оценка земли в экономических целях может ограничиваться выяснением стоимости имущественных прав. Стоимость участка необходимо выяснить для гражданско-правовых сделок или в целях налогообложения.

Оценка может быть инициирована государственными (муниципальными) органами или частными собственниками. В работе специалистов прослеживается тенденция сопоставлять реальную стоимость участка с рыночной конъюнктурой. В процессе оценки выясняется выгодность местоположения участка.

Значение имеют благоприятные внешние факторы. Участок, расположенный в курортной зоне, возле моря, будет выше по стоимости по сравнению с аналогичной землей в деревне или хуторе на периферии.

Что это?

Оценка проводится для конкретных целей и по определенным критериям.

Выясняя стоимость участка, заказчик предполагает использование земли в конкретных целях – для сельскохозяйственных работ, постройки зданий и сооружений или продажи. От конечной цели оценки зависит методика проведения работы.

Методы оценки земельного участка – способы определения рыночной, кадастровой стоимости земли. Разработаны в результате обобщения опыта специалистов.

Сама оценка представляет собой процесс поиска и фиксирования денежного эквивалента земельного участка относительно его полезности, качества, ликвидности на национальном и международном рынке.

Степень погрешности в оценки зависит от выбранного метода и задачи, которую призвана решить такая процедура. Рынок недвижимости динамичен.

Стоимость участка также может меняться, что не может не отражаться на окончательной стоимости земли за конкретный период времени.

Виды

В 2018 году в РФ используются следующие виды оценки земельного участка:

  1. Денежная. Она важна для регулирования экономических отношений в области гражданского оборота земельных участков. Выполняется для определения точной стоимости при заключении гражданско-правового договора. Такая оценка также важна при установлении ставки земельного налога.
  2. Экономическая. Проводится государством, регионами, муниципалитетами для определения нормативной стоимости земельного участка. Важна для выяснения экономической годности земель; для проведения сельскохозяйственных, мелиоративных и иных работ. Основу оценки составляет анализ пригодности использования земли по сравнению с другими природными ресурсами в конкретной местности.
  3. Бонитировка почвы. Она необходима для целей установления нормативов и ценовых параметров в рамках государственного земельного кадастра. Оценка проводится для установления пригодности использования аграрных земель. При помощи бонитировки определяется экологическая пригодность грунта для выращивания зерновых и иных сельскохозяйственных культур.

Оценщик вправе комбинировать виды в зависимости от конкретных потребностей процедуры. Процедура может проводиться с учетом справочной, нормативной, правоприменительной документации.

Методы

Оценка представляет собой комплексную задачу. Для ее целей используются следующие методы:

  1. Нормативный.
  2. Сравнительных продаж.
  3. Доходный (капитализации земельной ренты).
  4. Распределения.
  5. Выделения.
  6. Остаточный.
  7. Разбивки на участки.

Нормативный метод применяется в случае, если земельный участок подлежит выкупу и передаче в собственность государству (муниципалитету). Он актуален при наследовании земельного участка и предоставлении его в залог. Учитываются также затраты, которые появляются при отводе земельного участка под строительство.

Метод сравнительных продаж основывается на изучении стоимости аналогичных участков на рынке недвижимости. Оценщик может учитывать объем сделок ЗУ конкретного назначения и (или) изучать их текущий спрос.

Учитываются:

  • местоположение земли;
  • наличие или удобства подвода инженерных коммуникаций;
  • зонирование;
  • экономические прогнозы специалистов.

Метод капитализации земельной ренты основывается на обработке информации об арендных ставках не земельные участки. Рента определяется как доход в виде арендных платежей.

Платежи должны быть регулярными и фиксироваться в определенных документах. Капитализация высчитывается на основе реализации арендованной земли и совокупности полученных доходов от аренды.

Метод распределения применяется, если земельный участок оценивается как имущественный комплекс, т.е. вместе со зданиями и сооружениями. Учитывается соотношение цены земельного участка и построек, расположенных на нем.

Метод выделения используется для оценки земельного участка с постройками. Оценщик последовательно рассчитывает стоимость каждого объекта, суммирует полученные показатели и выводи окончательную рыночную стоимость. Отдельно рассчитывается стоимость улучшений.

Метод остатка предполагает оценку земельного участка, в случае, если его качественные характеристики можно улучшить постройками. Специалист определяет доход от ренты – в зависимости от средних рыночных показателей и возможных расходов. Далее определяется доход, который можно получить от использования зданий и сооружений. Затем специалист капитализирует полученную сумму в окончательную стоимость земельного участка.

Метод разбивки применяется при разделении земли на несколько земельных участков. Оценщик количество будущих участку, цену освоенных из их состава земель.

Специалист выполняет расчет расходов, определяет график освоения, реализации, примерный срок продажи и полученную прибыль. В стоимость также включены затраты на расчистку, планировку территории, зарплата специалистам.

Законодательная база

Кадастровая оценка регулируется ЗК РФ – ст. 66. Законом, регулирующих деятельность профессионального сообщества оценщиков, является ФЗ № 135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности».

Для сделок с земельными участками также актуальны нормы ГК РФ о договоре и определяющие статус земельного участка как объекта недвижимости – Гл.17, ст. 260-287.

Оценка земельного участка

Оценка проводится специалистом по договору возмездного оказания услуг, подряда или другой гражданско-правовой сделки.

В нем обозначают цель, стандарты оценки, категория земель и виды разрешенного использования, особенности права собственности, наличие ограничений, дата оценки.

Кадастровая

При кадастровой оценке земельных участков проводится прикладной экономический анализ спроса и предложения и поиска их стоимостного эквивалента. Выполняется массовым способом и после разбивки участков на зоны.

Кадастровая стоимость может не совпадать с реальной стоимостью участка и может быть снижена в административном или судебном порядке.

Рыночная

Рыночная оценка зависит от текущей и прогнозируемой стоимости участка. Она основывается на физико-географических и прикладных параметрах объекта недвижимости. Учитывается местоположение земельного участка, его практическое применение, наличие коммуникаций и подъездных путей, социально-экономической инфраструктуры.

Оценка благоприятна для совершения сделок с земельным участком, а также для продажи ценного земельного участка через аукцион.

Независимая

Под независимостью оценки земельного участка понимается свобода действий оценщика, без вмешательства бюрократического фактора и заинтересованных лиц. Такая оценка может проводиться в рамках судебного разбирательства.

Независимая оценка выполняется профессиональным специалистом – членом СРО оценщиков.

Составление отчета

Отчет оформляется в письменном виде. Он состоит из описательной, аналитической и прикладной части. В описательной части указываются сведения о земельном участке – его адрес нахождения, площадь, наличие на нем зданий и сооружений.

В аналитической части приводится обоснованность выбранного метода оценки, описывается ситуация на рынке недвижимости, проводятся сопоставления отдельных факторов – доходов и расходов, спроса – предложения и т.д.

В прикладной части приводятся графики и таблицы. Можно также разместить фотографические таблицы и схемы, по которым удобно наглядно убедиться в обоснованности и верности расчетов специалистов.

Стоимость

Стоимость работ рассчитывается индивидуально и согласовывается в договоре. Средняя стоимость услуги составляет 5 тыс. рублей.

Необходимо обратиться к нескольким оценщикам и только после сравнения их условий сотрудничества выбирать подходящего исполнителя.

Заказчику следует передавать деньги только после заключения договора и получения его экземпляра. Нужно следить за правильностью оформления отчета и достоверностью представленной в нем информации.

На видео об оценке земли

Источник: https://realtyurist.ru/zemelnyj-uchastok/ocenka-zemelnogo-uchastka/

Оценка стоимости земельного участка, оценка земли, оценка земельных участков, оценка природных ресурсов, оценка земельного участка, оценка стоимости земли, оценка месторождений, кадастровая оценка

Цели оценки

Факторы, влияющие на стоимость

Принцип наиболее эффективного использования

Оценка земли поселений

Оценка сельскохозяйственных земель

Оценка дачных участков

Перечень документов на оценку

Оценка земли и природных ресурсов является частным случаем оценки недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 Гражданского Кодекса РФ).

Оценка стоимости земельного участка является одним из самых распространенных видов оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта (юридических прав на него).

Цели оценки земельного участка, природных ресурсов

Оценка земельного участка, земли, природных ресурсов необходима для следующих целей:

  • совершение сделки купли-продажи, дарения, мены, ренты, наследования, аренды
  • получение кредита под залог земель (ипотеки), в том числе сельскохозяйственного назначения
  • разрешение имущественных споров
  • подготовка пакета документов для судебных приставов
  • проведение приватизации имущества
  • оценка инвестиционных проектов
  • проведение страхования
  • привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций
  • проведение общей оценки стоимости предприятия при использовании затратного подхода (оценка недвижимости, как промежуточный этап)
  • оформление части недвижимости в качестве вклада в уставной капитал другого создаваемого предприятия
  • определение размера ущерба, нанесенного недвижимому имуществу третьими лицами
  • определение налоговой базы для исчисления налога на имущество

Факторы, влияющие на стоимость земли

Оценка земли — это либо определение рыночной стоимости права собственности на земельный участок, либо — права аренды.

Рыночная стоимость права аренды, зависит от:

  • правомочий арендатора
  • срока действия права
  • обременений права аренды
  • прав иных лиц на оцениваемый объект
  • целевого назначения земельного участка

Также на рыночную стоимость права аренды оказывает влияние ожидаемая величина, продолжительность и вероятность получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

При оценке земли учитывают:

  • местоположение, количественный и качественный состав коммуникаций
  • возможность присоединения к существующим коммуникационным сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство
  • данные инженерно-геологических исследований (состояние и свойства грунта для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)
  • данные инженерно-геодезических исследований (рельеф местности для прогнозирования возможного строительства и затрат на него)
  • конъюнктуру рынка (характера конкуренции продавцов и покупателей)
  • ожидаемую величину, срок и вероятность получения прибыли от эксплуатации земельного участка при наиболее эффективном его использовании, без учета доходов от иных видов производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельности.

Рыночная стоимость земли со временем изменяется, поэтому оценка земельных участков проводится по состоянию на конкретную дату. При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Принцип наиболее эффективного использования

Оценка земельного участка, как и любого другого объекта недвижимости, определяется исходя из принципа наиболее эффективного использования. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования, которое является:

  • наиболее вероятным
  • физически возможным
  • разумно оправданным
  • соответствующим требованиям действующего законодательства
  • финансово осуществимым

Комбинация этих факторов дает максимальную расчетную величину стоимости земельного участка. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

  • его целевое назначение и разрешенное использование
  • преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка
  • ожидаемые изменения на рынке земельных участков
  • существующее использование земельного участка

Оценка земли поселений

Оценка земли поселений (городов, деревень и иных населенных пунктов) осуществляется на основании:

  • анализа рыночных данных о сделках купли-продажи
  • ставки арендной платы
  • цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки)
  • сведений об инженерно-транспортной инфраструктуре
  • сведений об объектах социально-бытового обслуживания
  • сведений о состоянии окружающей среды
  • исторической и архитектурно-эстетической ценности ландшафта
  • ландшафтной и рекреационной ценности территории.

Оценка сельскохозяйственных земель

Оценка сельскохозяйственных земель определяется исходя из:

  • цен сделок купли-продажи или цены предложения на земельные участки
  • интенсивности транспортного сообщения
  • наличия коммуникаций на участке
  • удаленности от основных центров инфраструктуры
  • экологической обстановки в районе
  • фактической урожайности основных сельскохозяйственных культур
  • сенокосов
  • продуктивности пастбищ, многолетних насаждений
  • структуры посевных площадей
  • цены реализации продукции сельского хозяйства в данном регионе
  • необходимых затрат на производство основных сельскохозяйственных культур.

Оценка дачных участков

Оценка дачных участков проводится на основании анализа:

  • цен сделок купли-продажи или цены предложения по незастроенным участкам
  • интенсивности транспортного сообщения
  • наличия электрификации и газо- водоснабжения
  • удаленности от основных центров инфраструктуры
  • экологической обстановки в районе

Перечень документов и сведений, необходимых для оценки стоимости земельного участка:

  1. Документы, подтверждающие право субъекта землепользования на участок (собственность, аренда и т.п.).

    Если участок в аренде, то действующий договор аренды с приложениями и расчётом арендной платы на текущий год

  2. Кадастровый паспорт на участок
  3. Сведения о наличие обременений, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (при наличии)
  4. Наличие улучшений, расположенных в границах земельного участка (здания, строения, сооружения, инженерные коммуникации: электро-, газо-, водоснабжение и т. д.) и сведения о них.

Приведенный перечень необходимых документов и сведений носит справочный характер и может быть скорректирован после детального изучения задания на экспертную оценку стоимости земельного участка.

Вы можете оставить on-line заявку на оценку земельного участка или связаться с нами другим удобным для Вас способом.

Разделы наших услуг:

Оценка жилой недвижимости

Оценка земли и коммерческой недвижимости

Оценка бизнеса

Оценка нематериальных активов

Оценка транспортных средств 

Источник: http://www.profocenka.com/services/nature

Методы и порядок оценки земельных участков

Земля используется во многих сферах деятельности человека (коммунальной, политической, экономической, аграрной и др.) и является важным фактором поддержания должного уровня экономики.

Поскольку земля – исчерпаемый ресурс, она находится под строгим контролем. Для этого используют оценку земельного участка с целью определить рыночную стоимость объекта. Этот процесс имеет свои особенности, которые стоит изучить.

Законодательное регулирование вопроса

В России законодательное регулирование вопросов эксплуатации земель находится на начальной стадии. Нормативные документы, принятые законодательством, устанавливает все общие принципы и понятия в оценке стоимости земли, что имеет положительное влияние на ситуацию в целом.

В системе нормативных актов существует 4 уровня:

  • законы федерального значения;
  • постановления правительства РФ (постановления о стандартных оценках, правила организации и проведения продажи земли, постановления об определении нормативной цены земли, правила проведения кадастровой оценки земельного объекта и т.д.)
  • ведомственные нормативные акты (документы министерств и ведомств, которые имеют лицензию на проведение процедуры определения стоимости земельного объекта и его природных особенностей; к ним относятся различные рекомендации по порядку и процедуре определения необходимых значений, связанных с землёй);
  • нормативные акты субъектов РФ (документы, регулирующие процедуру определения земельных стоимостных показателей).

Назначение и способы осуществления

Оценивание предназначено для определения цены чего-либо. Соответственно, оценка участка земли – это процесс определения стоимости земельного объекта на рынке. Многие сталкивались с продажей, покупкой, арендой земли, поскольку она является очень мультифункциональной для ведения собственного бизнеса.

Часто оценка используется для определения кредитоспособности заёмщика (при оформлении ипотеки), при вступлении в наследство, для привлечения инвестиций, при разделе имущества, для бухгалтерского учёта и т.д.

Выделяют три вида оценки земель:

  • Денежная. Используется при определении ставки налога на землю, при заключении договоров; в свою очередь, существует два типа денежной оценки: нормативная и денежная;
  • Экономическая. Используется для определения пригодности земли для выращивания определённой культуры, при анализе наиболее рационального использования земли; учитывается при проведении нормативной оценки объекта;
  • Бонитировка почв. Входит в состав земельного кадастра, является основой экономической оценки в сфере сельского хозяйства; используется для определения пригодности почв, а также для прогнозирования потерь в сельском и лесном хозяйствах.

Существует три разновидности стоимости земельного объекта: рыночная, кадастровая и нормативная.

Рыночная стоимость – наиболее возможная цена, по которой оценочный объект может презентоваться на открытом рынке. При этом две стороны сделки владеют всей необходимой информацией и чрезвычайные обстоятельства не влияют на цену.

Если при оценке не установлен определённый вид стоимости объекта, то устанавливается рыночная цена.

Кадастровая цена применяется в целях налогообложения. Этот вид стоимости устанавливается в процентах от рыночной.

Нормативная – начальная, фиксированная стоимость, установленная государством в собственных интересах. Применяется при выкупе земли в частную собственность, при вступлении в наследство или при его передаче и т.д. Нормативная стоимость устанавливается ежегодно правительством РФ.

Региональная нормативная цена может изменяться правительством РФ в зависимости от особенностей почвы, самого объекта, но цена не должна быть больше 75% от рыночной стоимости. Она может изменяться органами местного управления в соответствующем регионе, но не более, чем на 25% от установленной государством.

Существующие методы и критерии

Кадастровая оценка земельных участков проводится Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, его региональными органами, организациями и предприятиями, находящимися под их управлением. Работать в этой сфере имеют право лица, имеющие лицензию на проведение оценки.

Существуют методы оценки земли, которые делятся на 2 подхода:

  • доходный;
  • сравнительный.

Доходный подход включает в себя методы

  • предполагаемого использования;
  • капитализации земельной ренты;
  • метод остатка.

Метод предполагаемого использования используется для определения стоимости объектов (застроенных и незастроенных) с целью получения дохода за счёт застройки участка улучшениями.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки объектов с целью получить земельную ренту. Подвергаться оценке могут как застроенные, так и незастроенные участки.

Для того чтобы использовать этот метод, нужно подвергнуть обработке сведения о ставках на аренду земли и установить их стоимость в качестве дохода от аренды.

Размер платы за аренду определяется месторасположением объекта, его размером, функцией, формой, наличием коммуникации, доступностью транспортных средств, видом землеиспользования.

Метод остатка применяется для оценки земельных объектов, даёт возможность получать доход. Также, как и в методе капитализации, оцениваться могут и застроенные, и незастроенные участки. Для применения этого метода, первым делом, нужно определить стоимость земельного участока, который можно улучшить с целью получения прибыли. Далее доход капитализируется путём установления дохода с объекта и строений.

Сравнительный подход включает в себя методы

  • выделения;
  • распределения;
  • сравнения продаж.

Метод выделения используется для оценки земельных участков для определения соответствия улучшений земель с их наиболее выгодным и эффективным использованием. Этот метод подходит исключительно для застроенных объектов.

Метод распределения применяется для оценки земельных участков с целью установить соотношения между стоимостью земли и зданий, застроенных на ней. Используется для застроенных объектов.

Наиболее подходит для новостроек, так как они должны соответствовать эффективному и рациональному использованию земли. Для использования метода распределения нужно иметь сведения соотношения цены участка с возведёнными на нём строениями.

Однако результат будет неточным.

Метод сравнения продаж используется для сравнения цен аналогичных земель. Является одним из наиболее простых и эффективных. Даёт достаточно точные показатели на рынке. Однако для российского рынка, который не является информационно-открытым, упомянутый метод не подходит. На его использование влияет ситуация на рынке, местонахождение объекта, рельеф местности, свойства почв, варианты применения, право собственности и т.д.

Критерии оценивания земель:

  • месторасположение участка;
  • наличие коммуникаций и возможность их подключения при отсутствии;
  • транспортная доступность к земельному участку;
  • цель использования и возможность изменения его назначения;
  • данные геологических и геодезических исследований.

Порядок проведения процедуры

Изначально составляется договор. Для этого нужно указывать, с какой целью будет использоваться участок, вариант собственности, является ли он застроенным и т.д. После проведения этой процедуры назначается дата выполнения работы, то есть время, в которое будет проведён осмотр.

Перед ним необходимо собрать все документы, а именно характеристики, описание земли, её свойств, наличие каких-либо полезных ископаемых. Далее объект просматривается, после чего снова собирается документация по результатам проведённой процедуры и устанавливается вариант оценки (рыночная, кадастровая, нормативная).

Весь процесс закрепляет отчёт по оценке земельного объекта.

Документы, необходимые для оценки, могут слегка отличаться в зависимости от типа объекта, будь-то земельный участок, жилой дом или квартира (комната).

Документы, необходимые для экспертного оценивания земельного участка:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • копия паспорта владельца.

Список бумаг, необходимых для оценивания жилого дома:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • копии:
    • удостоверения личности владельца;
    • технического паспорта БТИ на жилой дом;
    • государственного акта на земельный участок.

Для определения стоимости квартиры (комнаты) потребуются:

  • документ, подтверждающий право на владение (собственность, аренда);
  • удостоверение личности владельца;
  • копия технического паспорта БТИ.

Цены за проведение оценки объекта колеблются в зависимости от населённого пункта, организации, занимающейся этим и т.д. В среднем сумма может составлять:

  • 4000 руб. для участка с домом;
  • 3000 руб. для жилого строения;
  • 2500 руб – участка.

О правилах и нюансах проведения рассмотренной процедуры смотрите в следующем видеосюжете:

Источник: http://PropertyHelp.ru/zemlya-dacha/arenda-zemli/metody-i-poryadok-ocenki.html

Общие характеристики оценки земли

Земельные ресурсы часто используются как предмет продажи, передачи, аренды, купли или дарения. По этой причине точная стоимость земли позволит выгодно вступить в сделку и внести ясность в те или иные процессы. Определить стоимость позволит независимая оценка земельного участка, когда специалисты анализируют конкретную землю, учитывают различные факторы и делают вывод о стоимости объекта. Окончательная стоимость является рыночной.

Факторы оценки земли

При оценке земли специалистами учитывается ряд факторов и показателей, являющиеся основными в формировании рыночной стоимости:

— расположение земли;

— средняя стоимость аналогичных участков;

— потенциал и будущие перспективы;

— характеристика инфраструктуры в районе расположения земли;

— качество почвы.

Также оценка рыночной стоимости земельного участка включает ряд дополнительных факторов, которые индивидуальные для каждой земли. Если определяется оценка стоимости права аренды, есть дополнительные особенности в виде прав арендаторов, целевого назначения земли и срока прав на аренду.

При оценке земли в отдельных регионах стоимость может изменяться в зависимости от спроса. Нами выполняется оценка на территории всех регионов и характеристики каждого из них учитываются для формирования окончательной стоимости.

При оценке коммерческой земли учитывается вероятный доход в будущем и перспективы при наиболее эффективном использовании ресурсов. Вероятная прибыль включается в оценочную стоимость при анализе со стороны экспертов.

Есть ряд причин, когда должна проводиться рыночная оценка земельного участка:

— использование земли как залога при кредитовании;

— передача земли в аренду или доверительное управление;

— передача земли для государственных нужд;

— формирование бизнес-плана, где земля выступает одним из ресурсов;

— раздел имущества или вступление в наследство;

— использование земли как уставного капитала фирмы и многое другое.

В каждом из случаев оценка земли может иметь ряд дополнительных инструментов и факторов, влияющие на окончательную стоимость объекта.

Особенности анализа и оценки стоимости земли

Изменение цены происходит каждый день в зависимости от экономических, социальных и экологических факторов. Узнать точную стоимость земли можно только на конкретную дату. Спустя некоторое время опять следует провести оценочную экспертизу, потому что предыдущие данные не будут актуальными.

Оценка выполняется так, чтобы стоимость формировалась на основе максимально эффективного и выгодного использования земли.

Начало оценки начинается с обращения клиента к оценщикам. Также он обязан подготовить пакет документов такого типа:

— свидетельство о праве собственности;

— кадастровый план;

— когда земля находиться во владении юридического лица потребуется справка о его балансовой стоимости;

— свидетельство смерти предыдущего владельца;

— документы на обременения при их наличии;

— реквизиты клиента.

В зависимости от состояния и особенности земли оценщики могут выезжать на объект или проводить оценку дистанционно.

Источник: http://prioritetplus32.ru/services/101/

Оценка земельного участка

На сегодняшний день ни одна манипуляция земельным участком не обходится без оценки соток. Именно эта процедура определяет стоимость земли на рынке недвижимости. Поэтому крайне важно знать основные принципы оценки земельного участка. Сегодня статья расскажет о том, как она осуществляется.

Суть оценки земельного участка

Рыночная оценка земельных участков подразумевает определение их стоимости либо стоимости права их аренды. В первую очередь, решающими факторами при оценке являются:

  • местоположение;
  • благоприятность внешних факторов;
  • спрос и предложение на соответствующем рынке;
  • эквивалентная полезность по сравнению с другим участком.

Также во время оценки происходит учет возможностей подключения к коммуникациям в случае постройки дома, их качественный и количественный состав.

Кроме того, неотъемлемыми составляющими любой оценки участка являются такие показатели как инженерно-геологические и инженерно-геодезические изыскания. Именно они помогают определить состав грунта, его состояние, общие свойства и показатели рельефа определенной местности.

Все эти показатели крайне важны, если на участке в дальнейшем планируется строительство или аграрные работы, то есть в большинстве случаев.

Стоит отметить, что рыночная, или другими словами кадастровая оценка земельных участков важна не только для земельного собственника, но и для государства. Важность процесса оценки определяется в большей степени двумя показателями.

  1. Благодаря оценочным манипуляциям можно определить ценность земли в составе природных ресурсов и стоимости отдельно взятых участков.
  2. Без оценки земли невозможно определить реальную плату за нее. То есть, человек, решивший продать участок, не сможет этого сделать, просто из-за того, что не будет уверен в том, какую сумму за него требовать.

Кто может стать субъектом оценочной деятельности?

Оценка чего-либо предполагает наличие оцениваемых объектов и субъектов. Вторыми являются оценщики и лица, которые «предоставляют» участок. Оценка соток традиционно проводится следующими представителями:

  • физическими лицами. Ими выступают практикующие субъекты предпринимательской деятельности, которые имеют соответствующий документ (свидетельство оценщика и лицензию) и прошли подготовку в этом направлении;
  • юридическими лицами. Это субъекты хозяйственной деятельности вне зависимости от их организационно-правой формы, которые получили лицензию на проведение работ по землеустройству;
  • юридическими лицами другого типа. Ими являются субъекты хозяйствования, вне зависимости от их организационно-правой формы и формы владения, которые имеют оценщиков по денежно-экспертной оценке земли с лицензией на выполнение данного рода работ согласно закону;
  • органами исполнительной власти и местного самоуправления, но при условии, что они проводят управление в земельнооценочной сфере.

Это четыре основных «представительства», которые вправе осуществлять оценку земли. Все субъекты специально обучаются для проведения оценочных манипуляций с землей и делают это по-особому принципу. Если вам нужна оценка дома или земельного участка – обращайтесь только к профессионалам, в противном случае вы рискуете «влететь в копеечку».

Нельзя забывать, что законодательная система той или иной страны может существенно отличатся. Поскольку виды оценки земельных участков определяются согласно законам, то они могут быть различны в разных странах. Несмотря на это, можно выделить следующие виды оценочных манипуляций с землей.

  1. Денежная оценка земли. Проводится при потребности экономического регулирования земельных отношений во время заключения гражданско-правовых соглашений, другими словами – она проводится для определения точной стоимости конкретного земельного участка. Также этот вид оценки назначают при определении ставки земельного налога.
  2. Экономическая оценка земли. Данная манипуляция проводится для сбора данных, которые в дальнейшем станут основой при проведении нормативной денежной оценки земли, определении экономической пригодности земель с аграрным назначением для выращивания сельскохозяйственных культур, анализе эффективности использования участка в сравнении с другими природными ресурсами.
  3. Бонитировка почв. Она предполагает сбор данных, которые впоследствии станут составной частью государственного земельного кадастра и основой для экономической оценки аграрных угодий. Также благодаря бонитировке почв определяется экологическая пригодность грунта для выращивания культур сельскохозяйственного назначения и лесохозяйственного производства.

Эти подходы к оценке земельных участков являются основополагающими и позволяют определить наиболее значимые факторы и всесторонне изучить степень пригодности соток.

Методы оценки земельных участков

Оценка земли – сложная задача. Здесь стоит быть предельно внимательным, не упускать из виду даже мельчайшие детали. Так, кроме всего прочего стоит упомянуть о том, по каким подходам осуществляется оценка земли. Они включают в себя:

  • доходный (капитализация чистой прибыли, которая будет прибавляться от использования земельного участка);
  • сравнительный (сравнение стоимости продажи подобных земельных участков);
  • метод остатка земли (учет затрат на улучшения земельного участка).

Чаще всего оценку земли проводят согласно сравнительному подходу. Он является наиболее приоритетным и привлекательным, так как максимально ориентирован на специфику рынка. Единственная трудность использования этого метода – отсутствие развитого рынка земли, а также поправок, которые существенно влияют на стоимость соток.

Доходный подход назначают не так часто. Но его нельзя оставлять без внимания, ведь не редко его используют в том случае, если участок приносит прибыль от хозяйственной деятельности или от его аренды. То есть, так можно четко отследить «перспективы» участка, его способность приносить доход в дальнейшем.

Подход остатка земли применяется при оценке земельного участка улучшенного типа. Определение затрат здесь определяют опираясь на рыночную стоимость этих улучшений, при условии наиболее эффективного использования земли.

Оценка земельного участка – очень сложный и ответственный процесс. Поэтому крайне важно серьезно подойти к выбору оценщика, проконсультироваться и отследить его опыт в данной сфере. От этого напрямую зависит, будет ли ваша манипуляция удачным примером оценки земельного участка или станет печальным опытом вашей жизни.

Источник: http://dachnaya-zhizn.ru/ocenka-zemelnogo-uchastka

Понравилась статья? Поделить с друзьями: